广州市地税土地增值税清算培训课件2012年.ppt

* * * * * * * * * * * * * 第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的主平估而确认的价格。 第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算 二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条规定，实行核定征收。 第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算 有关规定：计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算 三、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算 四、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 第三部分：土地增值税的减免税规定 一、因国家建设需要依法征、收回原房地产，免征土地增值税。是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 第三部分：土地增值税的减免税规定 二、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 三、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用该规定。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 土地增值税清算业务简介 广州市地方税务局 土 地 增 值 税 清 算 业 务 简 介 课程内容： ◆ 房地产开发企业的土地增值税清算 ◆ 转让旧房及建筑物的土地增值税清算 ◆ 土地增值税的减免税规定 第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算 一、房地产项目土地增值税的清算条件　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　3.直接转让土地使用权的。　 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　4.省税务机关规定的其他情况。 第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算 房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：　　（一）开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案；　　（二）开发产品已取得初始产权登记证明。 竣 工 验 收 第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算 注意：土地增值税预征和清算的衔接问题 　 1、房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的