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河南鑫苑物业管理有限公司 二、规划设计前期介入控制 三、施工图设计阶段前期介入控制 四、施工阶段前期介入控制 五、物业前期验房控制 六、物业接管验收控制 七、物业交付控制 八、装修监管控制 九、质量缺陷责任期内工程维修 十、工程质保金支付控制 * 鑫苑物业管理公司 业务流程控制制度 2006年1月20日 一、职位分工 制定验房标准\物业接收管理办法； 制定质保金支付办法。 制定管理处各项业务流程。 管理处经理 置业营销负责人 物业部门员工 财务总监 总工程师 业务总监 总经理 职位 营销部分批向业主发放的入伙通知。 营销部查验业主各种票据证件的具体内容。 执行上级制定的流程、规章制度等，认真履行自己的职责。 制定质保金支付办法。 制定验房标准\物业接收管理办法； 审核业主装修方案； 为各管理处提供技术支持。 制定公司各项业务流程制度。 审核管理处各项业务流程。 审批业务流程控制制度； 审批验房标准\物业接收管理办法； 审批质保金的支付； 职责 确定业主入伙通知时间。 制定验房标准\物业接收管理办法； 审核业主装修方案等。 制定验房标准\物业接收管理办法。 制定公司各项业务流程制度； 制定质保金支付办法。 制定验房标准\物业接收管理办法； 审核业主装修方案； 制定质保金支付办法。 制定公司各项业务流程制度； 制定验房标准\物业接收管理办法； 不相容职责 控制目标 1）有利于物业的后期使用维护和经营管理以及未来功能的调整，确保物业的保值增值。 2）确保共用设施、设备满足日常管理的需要，使项目在总体上更能满足购房者需求。 关键控制点 1)所提意见要满足物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性； 2）所提意见及建议符合有关法律、法规及技术规范的要求。 注释 1）规划设计阶段介入的内容包括物业的结构布局、功能设计，物业管理用房等公共配套设施场地的设计等；介入的形式包括参加规划设计部门组织的各项讨论会，及时与规划设计部门沟通 ； 2）物业管理企业只有顾问建议权，没有决定权。 提交总经理 办公会审议 工程部站在业主和 后期物业管理的 角度提出建议报告 项目方案论证 工程部将建议报告提交置业规划设计部 01 02 批准 不批准 介入人 控制目标 1）有利于物业的后期使用维护、经营管理以及未来功能的调整，确保物业的保值增值。 2）确保共用设施、设备满足日常管理的需要，使项目在总体上更能满足购房者需求。 关键控制点 1)所提意见要满足物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性； 2）所提意见及建议符合有关法律、法规及技术规范的要求。 注释 1）规划设计阶段介入的内容包括物业的结构布局、功能设计，物业管理用房等公共配套设施场地的设计等；介入的形式包括参加规划设计部门组织的各项讨论会，及时与规划设计部门沟通 ； 2）物业管理企业只有顾问建议权，没有决定权。 提交总经理 办公会审议 工程部站在业主和 后期物业管理的 角度提出建议报告 工程部将建议报告提交置业规划设计部 初步设计完成阶段 不批准 批准 01 02 置业工程项目部 进行落实整改 控制目标 便于物业的后期使用维护、经营管理以及未来功能的调整、确保物业的保值增值，便于对施工质量定期进行监督； 关键控制点 1) 应站在开发商和业主的角度，对施工进行监督，但物业公司不是监理公司，对工程质量问题既要有认真的态度，又要注意工作方式方法； 2）要及时认真做好工程质量监督记录。强调记录的作用，一方面为今后的物业管理提供宝贵的资料，另一方面当有些问题或隐患经物业公司提出整改建议之后，但由于某种原因没有改正，完善的记录和相应的证据在将来问题发生时，对分清物业公司、工程项目部、施工单位之间的责任非常有利。 注释 1）施工阶段介入形式为工程部派具有丰富工作经验及工程施工技术知识的技术人员定期到工地察看施工质量；介入的内容包括就施工中发现的问题与开发商进行协商，及时落实整改；配合设备安装，现场进行监督，确保施工质量；对装饰工程的方式、布局、用料等从物业的角度提出意见； 2） 物业管理企业是施工质量的监督者和建议者。 工程部站在业主 开发商和后期物 业管理角度对施 工质量进行监督 工程部将问题 报告提交置业 工程项目部 工程部报告总经 理及企管部 发备忘录给置业工程部及企管部 工程部做好 记录归档 发现问题 做好记录 工程部做好 记录归档 项目开始施工 01 02 通过 未通过 控制目标 站在业主与物业管理的角度对房屋建设质量进行查验，以利于业主对物业的使用、物业公司的维护管理。 关键控制点 1）应站在业主的角度，严格按照公司验房标准进行查验，对发现的问题要及时认真做好记录；