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第一章 物业与物业管理 《物业管理法律与制度》董藩 刘毅 秦凤伟编著 清华大学出版社 本章结构 第一节 物业的含义与分类 第二节 物业管理的含义与作用 第三节 物业管理的产生与发展 第一节 物业的含义与分类 1、物业的基本含义 2、物业的类型 一、物业的基本含义 概念与构成要素 概念：物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。 构成要素： 房屋 配套附属设备 配套公共设施 相关场地 物业与房地产、不动产的关系 二、物业的类型 居住物业 居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地 非居住物业 非居住物业是指那些不是用来居住的物业 商业物业 工业物业 文教科卫物业 其他物业 二、物业的类型 混合物业 混合物业是指居住和非居住型物业混合在一起的物业 由于城市开发建设过程中规划不周而造成 由于其特殊需要而形成 商务公寓 ——一种新兴的混合物业 第二节 物业管理的含义与作用 1、物业管理的含义 2、物业管理的法律特征 3、物业管理的原则 4、物业管理的作用 一、物业管理的含义 物业管理含义的认识口径 广义：物业管理是指业主对自己拥有的物业依法实行的个体、团体的自治管理和受业主选聘、委托的物业服务企业实行的专业性管理的统称。 狭义：物业管理是指依法成立的物业服务企业通过公平、公正、公开的市场竞争，接受特定业主的委托，依据法律法规、行政规章的规定和物业服务合同的约定，运用现代管理科学知识和新方法、新技术，对受托管理的物业进行维修、养护、改良和经营，对受托管理的物业区域的公共秩序进行维护，为业主和非业主使用人提供特约服务，并依约定合理收取服务费的行为。 一、物业管理的含义 《物业管理条例》中的说法 “本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动” 二、物业管理的法律特征 规范化 是法制经济的重要特征和必然要求，也是物业管理走向科学化的必然要求 社会化 是指物业管理汇集、承担了多个行业的职责 专业化 由专业企业通过其内部专门的组织机构，运用专门的管理工具和设备，由专业人员对物业实施的统一管理 二、物业管理的法律特征 企业化 “从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度” 市场化 是指物业管理要按照市场经济的要求来运作 三、物业管理的原则 以人为本、服务第一的原则 以合同为基础、以法律为准绳的原则 专业化管理与自治管理相结合的原则 统一经营、综合管理的原则 经济效益、社会效益与环境效益兼顾的原则 四、物业管理的作用 有利于推进房地产管理体制的改革 可延长物业的使用寿命，并确保其功能的正常发挥 有利于物业的保值增值 有利于提高城镇居民的生活水平 有利于维护社区的安定 第三节 物业管理的产生与发展 1、物业管理的起源 2、中国香港地区物业管理的产生与发展 3、中国物业管理的发展历程 4、中国物业管理行业的现状 一、物业管理的起源 近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国 19世纪90年代，物业管理在西方发达国家获得了实质性发展 现代意义上的物业管理行业组织是由美国芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治.A.霍尔特（George A. Holt）首先创办的 二、中国香港地区物业管理的产生与发展 香港地区物业管理的萌芽和雏形 第二次世界大战时期，一些大楼开始聘用“看更”为居民服务，即由专人承担夜间巡逻等治安保卫工作 20世纪60年代，香港地区的现代物业管理正式产生 1966年，英国皇家物业经理学会香港分会成立 1970年香港立法局制定《多层建筑物（业主法团）条例》 1990年成立的“香港物业管理公司协会” 三、中国物业管理的发展历程 中华人民共和国成立前的物业管理 代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司开始出现，中国现代物业管理的雏形逐渐形成 中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业色彩 改革开放以后的物业管理 20世纪80年代起，中国的市场经济活动日趋活跃，城市建设事业迅速发展，以住房商品化、房屋产权私有化为标志的房地产经营管理体制改革逐步加快 四、中国物业管理行业的现状 中国物业管理行业的特点 房地产开发与物业管理一体化是常见模式 多种经营模式并存 由原房屋管理部门转制而形成的经营化物业管理模式 由房屋