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瑞峰公寓酒店投资分析一、上海酒店式公寓的现状及发展趋势 　　1、酒店式公寓的概念和起源 　　酒店式公寓，其概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，由专门的物业管理公司进行统一上门管理，既有酒店性质所能提供的完美服务，又相当于个人的“临时住家”，提供住客完整的居家生活空间及氛围，这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。在国际上，酒店式公寓是比普通住宅更为先考虑的投资品种。 　　在硬件设施不逊于酒店的情况下，酒店式服务公寓提供的家居式服务更胜一筹，其主要特点有：一般位于市中心或次级中心区域，交通便利；面积较小，通常配有家具和厨房设施；提供如家居料理、洗衣、康乐、餐饮等相应酒店的专业服务；一般为只租不售或售后回租，租期短而灵活。 　　2、上海酒店式公寓的现状及趋势 　　国内的酒店式公寓最早出现在香港，然后在深圳、上海、北京等地均有开发，在市场上得到越来越广泛的关注。 　　（1）分布区域 　　自1990年上海出现首家酒店式服务公寓--上海商城以来，目前上海已有酒店式公寓70余家，总建筑面积在156～178万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域，其中长宁和徐汇分别占到总数的36%和22%。 　　（2）租金水平 　　据第一策略不动产咨询工作室的最新市场分析显示：目前上海酒店式服务公寓的平均租金水平为17.5美元/月·平方米（折合人民币为145.25元），价格区间在7.7～36.6美元/月·平方米（折合人民币为63.91～303.78元），入住率水平在45%～100%之间，平均入住率为78.5%。 　　从市场细分看，10－20 美元/月·平方米的酒店式公寓是市场主力，占到总份额的86％。其中，10－15 美元/月·平方米占35％，15－20 美元/月·平方米占31％，20－25 美元/月·平方米占20％。另外，10美元以下与25美元以上的酒店式公寓各占7％。它显示：中低档酒店式公寓位居市场主流，而随着大量国际客源涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力。 　　（3）发展趋势 　　从酒店式服务公寓的分布走向看，公寓的发展与整体城市发展战略息息相关，眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和：随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式服务公寓的黄金地块；浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好频传，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式服务公寓的机会点，其南区由于距离未来世博会的影响，长期来看，必将成为酒点式服务公寓的机会区域；黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。 总体来看，随着需求群体细分，各种档次、各种类型的酒店式服务公寓均会有其市场，入住率会维持在较高水平。 　　二、上海瑞峰公寓酒店的可行性分析 　　1、酒店基本情况 　　上海瑞峰公寓酒店为4星级标准酒店式公寓，2002年底正式营业。酒店位于静安区，交通便利，距离机场10分钟车程，距离火车站15分钟车程。 　　酒店高33层，建筑面积45200余平方米，从第4层到33层现共有441套豪华客房，其中每层有客房15套, 第32层和33层有中餐厅、酒吧、桑拿中心、美容美发室、健身房等配套设施（部分设施在建设中），第4层是酒店办公室, 第一层到第三层为店面及办公楼, 其余房间目前仍为客房。该项目可出售的441套房间的总面积为39600平方米,详见以下表格: 　　房型单位数(套)单位面积(M2)面积总计(M2) 　　三室二厅? 30套?? 144平方米4320平方米 　　豪华二室二厅? 30套?? 164平方米4920平方米 　　高级二室一厅? 87套 103平方米8961平方米 　　90套??????????? 118平方米????????? 10620平方米 　　一室一厅????????? 84套???? 90平方米7560平方米 　　一室??????????????? 120套??? 27平方米3240平方米 　　总计??????????????????????? 441套?????????????????????????????????????????? 39681平方米 　　2、投资可行性分析 　　投资方式一：收购后分拆出售并回租经营。 　　酒店式公寓的售价一般比同区域的普通住房均价高出2000～4000元/平方米，目前上海酒店式公寓的每平方米售价都在1万元到2万元不等, 因此我们将酒店的销售价格定在每平方米1-1.2万元 　　（1）销售的利润分析 　　若公司以8300元/平方米的价格整体收购该公寓（含