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房地产业务战略研究报告 北大纵横管理咨询公司 二零零二年六月 导 读 90年代以来，房地产业成为我国国民经济新的增长点 房地产行业的快速发展，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用 我国房地产开发投资呈快速增长之势，2001房地产开发投资占我国固定资产投资的比重上升到16.9% 从房地产开发房屋竣工面积占城镇房屋竣工面积的比重来看，我国房地产市场化的程度越来越高 我国商品住宅竣工面积与销售面积同步增长，近年来的增长率均保持在15%以上 我国房地产开发企业的数量在10年内增长了5.2倍 各地区房地产市场基本由当地企业占领，但是在北京、上海、广东等高度开放地区外地企业所占的比重明显高于其他地区 房地产开发资金主要源于负债，自筹资金所占较少 个人购买商品住宅比例逐年上升，2001年个人购房面积占比已达到了92.2% 当前，我国房地产开发的暴利时代已经过去，市场已经进入理性投资时代 导 读 我国房地产开发以住宅为主，2001年住宅竣工面积占所有商品房竣工面积的82.6% 住宅中普通住宅占居主体，但是其比重逐步下降，经济适用房上升较快，别墅和高档公寓较为稳定 供给：1996年以来我国商品房呈上升态势，其中住宅与商业用房增长较大，二者带动了商品房的增长 从竣工面积增长率来看，住宅与商业用房的供给增长较快，办公楼供给有所减少 住宅供给以普通住宅为主，近几年增长在10%以上，其中经济适用房增长在30%以上，普通住宅在10%--16%之间，别墅与高档公寓2000年高达48.5% 需求：从销售面积来看，近几年我国商品房需求旺盛，增长率很高，但是2001年增幅下降了16个百分点 我国房地产行业目前供求两旺，但是增长的同时面临着较大的风险 需要指出的是，商品房供给结构不合理是当前市场 “需求相对不旺”的主要原因之一 导 读 我国房地产企业已达到23000多家，但绝大部为地方性企业，规模很小，经营方式趋同 目前，我国房地产开发企业数量已达23000多家，但平均资产规模仅为4100万元，其中属于一级资质的443家，仅占总企业数的17.32% 我国房地产开发企业众多，但是规模普通很小 我国房地产业比较分散化、企业经营方式趋同化，行业过度竞争现象突出 大的房地产开发商主要聚集于京、沪、深、穗 大的房地产商开发模式日趋成熟 部分企业经营模式形成了自己特色 目前，我国大的房地产开发商纷纷进行跨区域开发 2001年北军纷纷南下 成功开发了“阳光100”的北京银信光华房地产公司在济南签下1500亩开发用地 现代城开发商潘石屹在海南博鳌拿下1000亩地已经动工 成功开发了太阳园的北京泰跃地产在武汉圈地 北京辰泰地产在青岛进行大规模投资 北京开发高档物业的海投集团进军陆家嘴 …… …… 案例：全国性房地产开发商－－深圳万科 其他行业众多企业纷纷进军房地产市场 香港六大房地产商也纷纷挺进大陆房地产市场 我国房地产市场竞争极为激烈，房地产企业的经营业绩明显下滑 当前，品牌/资信已成为判断房地产企业成功的标准，体制、人才、资金是目前制约企业发展的主要因素 有关专家认为，今后三年内我国房地产将会出现一升二降，品牌、成本控制能力等将成为企业获利的关键 导 读 未来较长一段时期，国民经济持续稳定快速地发展，将为我国房地产业的发展提供了强劲的动力 我国居民住房开支占消费性支出的比重正逐步提高，房地产市场需求量很大 国家出台一系列政策扶持房地产业的发展 中国加入WTO拉动了我国房地产业的需求和供给 科学技术的进一步发展将促进房地产业的发展 人们需求层次的升级要求房地产功能不断完善 贷款主体的改变大大降低了银行贷款风险，地产融资变得更容易，从而催熟了房地产业的发展 预计，“十五”时期我国城镇住宅投资需求将达4.6万亿元，新建住宅46.26亿平方米 住宅仍然是房地产消费的核心，居民个人成为房地产市场的需求主体 住宅产业发展呈现六大趋势 房地产企业主要走专业化发展之路 房地产业的投资热点将不断涌现 未来几十年内，我国房地产业发展将要经过三个阶段，居民住房的总体水平将大大改善 导 读 全国区域市场主要从三个维度进行细分，从而确定发展集团的目标市场 总量分析：我国房地产开发主要集中在长江三角洲、珠江三角洲、北京、勃海湾等经济发达地区 投资分析：大部地区投资增长势头很猛，其中北京、上海、江浙、陕西加速增长，广东、山东、天津等地在高位平稳增长 竣工面积分析：近两年北京、山东、浙江、四川、海南增长加快，广东、江苏、陕西出现负增长 销售面积分析：大部分地区增长率在10%以上，上海增长平稳，北京去年增速大幅下降，广东、陕西出现负增长 主要地区各项指标排序 从投资环境来看，东部地区明显好于中西部地区，大城市明显好于中小城市 从市场容量、市场增长率、投资环境以及发展集团所拥有的资源出发，可以将