房地产可研与一般项目可研差异.doc

房地产开发项目与一般建设项目 可行性研究的差异 一、 两种可研报告主要内容对比表 序号 房地产可研内容 一般项目可研内容 1 项目前说明 总论 2 市场调查与说明 市场分析 3 资源条件评价 4 规划设计方案 建设规模与产品方案 5 场址选择 6 技术方案、设备方案和工程方案 7 原材料燃料供应 8 总图运输与公用辅肋工程 9 节能 节能章 10 节水措施 11 环境影响许价 12 劳动卫生安全与消防 13 组织机构与人力资源配制 14 项目开发经营周期 项目实施进度 15 投资估算 投资估算 16 资金筹措计划 融资方案 17 项目收入估算 财务评价 18 经济评价 国民经济评价 19 不确定分析 社会评价 20 风险分析 风险分析 21 结论 研究结论与建议 对比分析结论： 一般项目可研内容全面详细,而房地产可研内容只侧重经济分析 二、两种可研报告总投资构成对比表 序号 房产地开发项目总投资构成 序号 一般性建设项目总投资构成 1 项目建设投资 1 项目建设投资 1.1. 开发建设投资 1.1 建设投资 1.1.2 土地费用 1.1.1 设备及工器具购置费用 1.1.3 基础设施工程费 1.1 建筑安装工程费用 1.1.4 建筑安装工程费 1.1 公用工程建设费 1.1.5 公共配套设施配套费 1.1 环保、消防设施建设费 1.1.6 开发间接费 1.1 预备费 1.2. 运行费用 1.1 建设期利息 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其它费用 不可预见费 2 经管费用 2 流动资金 对比分析结论： 一般项目可研总投资构成只有项目建设投资没有运行费用, 运行费用是计入产品戍本中的，不是总投资构成； 房产地开发项目总投资构成由两部分组成，既有项目建设投资又有运行费用。 三、两种可研报告运行时间对比 一般项目可研运行时间比较长，其运行时间（不包括建设期）一般在八年或八年以上； 房产地开发项目运行时间比较短,以售商品房为主的项目，包括建设期在内的项目运行时间一般不大于六年。 四、两种可研报告主要财务报表的具体内容不同 这两种可研报告共有的四个表格，即现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。两种可研报告具体内容都不同。现将这两种可研报告现金流量表具体内容对比如下表； 两种可研报告现金流量表具体内容对比表 序号 房产地开发项目现金流量表 房产地开发项目现金流量表 1 现金流入 现金流入 1.1 销售收入 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收入 1.5 其它收入 1.6 回收固定资产资金 回收固定资产资金 1.7 回收经营资金 回收流动资金 2 现金流出 现金流出 2.1 开发建设投资 固定资产投资 2.2 经营资金 流动资金 2.3 运营费用 经营成本 2.4 修理费用 2.5 土地增值税 2.6 经营税金及附加 经营税金及附加 2.7 所得税 所得税 3 净现金流量 净现金流量 4 累计净现金流量 累计净现金流量 五、两种可研报告评价方法文件对比表 一般项目可研评价方法文件是国家发展改革委、建设部发改投资【2006】1325号文《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 房产地开发项目可研评价方法文件是建设部建标【2000】205号文《房地产开发项目经济评价方法》 一 4