物业管理企业成本的特点及管控.ppt

物业管理企业成本的特点及管控 银川众一集团物业服务有限公司 财务部：翟慧萍二零一二年 案例一 案例一：位居世界500强之首的美国沃尔玛超市，年营业额20004C美元，其成功有很多值得其他企业借鉴的方面，最值得圈点的是其“节约成本”的企业文化。据介绍，沃尔玛公司非常节俭，主管出差都是两三个人睡在一个房间，货仓用的是非常简单的货架。公司上市的货物比其他超市便宜，企业在任何地方都小心地节约成本，一度电、一滴水、一张纸、一分钱。就是因为这种企业文化，沃尔玛最终战胜了其最大的竞争对手——凯马特超市。 案例二 案例二：日本“丰田”公司卫生间里的每个抽水马桶的水箱中都放有几块砖，相关人员解释道：放砖是为了缓解水流速度，节约冲水量。在水箱里放砖头，按照中国人的说法就是十足的“，“小家子气”。然而，日本“丰田”公司正是靠这“小家子气，’发“家”致富，走向成功。这种富了不忘节约的精神，正是“丰田”公司成功的一大因素，是多么难能可贵! 一、物业管理企业成本的特点 由于物业管理的这些特点，导致物业管理企业成本也呈现出如下特点： 1．点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等。经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业管理企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。 二、物业管理企业成本管理的现状 1、成本管理起点的滞后性。 即物业管理企业的成本管理起始于物业接管验收以后。 2.成本管理思路狭隘，理念落后。 多数企业的成本管理工作还仅停留在传统的方式和观念上，大部分的物业管理企业的成本管理控制主要靠直接的减少投入和支出，控制、减少管理过程中的浪费，增加人员的劳动强度或工作时间，以降低企业的直接成本。忽视了产品前期开发与设计阶段的成本管理，忽视了服务质量、人力资源、环境条件及其他环节的成本控制。成本管理目标狭隘，将其仅局限在减低成本上。 3、成本管理方法陈旧，手段缺乏创新。 目前，我国大多数的物业管理企业仍然属于粗放式的管理模式，企业未能较好的利用计算机等科学技术和信息系统，经营管理方式和成本管理方式方法陈旧、手段缺乏创新。 4、缺乏准确的服务标准定位。 服务标准的精细化，并非服务的各个环节越细致越好。服务标准的精细化的关键在于准确。 5、成本管理主体的单一性。 在现代大企业中，成本企划人员大多是从事成本企划工作多年、有着丰富经验的成本规划师。他们在企业工作多年，熟悉本企业产品生产的各项流程，对市场中同行业的成本趋势比较敏感，视野比较开阔，也较容易发现降低成本的途径。但在物业管理企业．成本控制的主体是财务人员，他们既要从事日常的会计工作，又要进行成本规划和管控工作。而事实上，财务人员往往缺乏对物业管理各项业务流程实质的认识，对成本控制往往只限于对部门上报费用的监控，这样就很难真正起到对成本的监控作用。 6、人员素质参差不齐，优秀人才缺失。 随着客户对物业管理水平的要求不断提高，我国物业管理企业的人员配置问题逐渐显现。首先，有物业管理标准及从业者行为规范不健全，物业管理专业的教育与培训相对薄弱，物业企业员工素质参差不齐。其次，物业管理行业的社会地位不尽理想，很难引进优秀的人才从事物业管理活动。 三、完善物业管理企业成本管控的对策 1、跟新观念，依靠品牌效应实现成本管理控制目的。  成本管理控制的目的不是一时简单表面的直接降低成本额减少支出，而应该是提高单位成本的效益，提高企业的总体经济效能，最终提升企业的整体价值。 2、从设计阶段开始介入，开展前期物业管理。 物业管理服务成本与小区的总体规划布局、结构，管线布置，设备的配置与布局，绿化建设的布局与品牌的选择，工程质量等都息息相关。 不合理的设计 可能才能在发生事故的安全隐患，存在赔款损失的风险； 可能使业主感觉不适、不便，增加管理的工作量； 可能导致设备经常发生故障或易损坏，增加维护、维修的工作量，增加工作难度和工作量； 可能造成本可以不单独设立的工作岗位变成非设立不可，增加大量人员。 3、制定合适、有效的人力资源政策和考核体系。 物业管理服务企业是劳动密集型企业，人力资源是企业经营的关键要素。拥有素质良好、责任心强的员工队伍可以促进企业提高服务效率，提高服务质量和水平，可以增强企业的竞争力，促进企业发展，提升企业的价值。 4、完善细节管理，细节出效益。 物业管理企业要降低成本．就必须完善细节管理。 5、降低组织