耀江花园尾盘促销方案.docVIP

耀江花园尾盘促销方案 目的耀江花园位于海德路五号，是海南海德股份有限公司开发的知名住宅小区，自2005年底开盘至今，多数户型已经售馨。但因为项目楼盘主要为中小户型，形象定位和推广宣传亦以中小户型为主，在主力户型全部售馨的情况下，导致少量跃层大户型剩余。为盘活沉淀资产，消化剩余库存，顺利结束尾盘销售，特推出此尾盘推广方案。 第一部分 产品分析 产品档案·优点·缺点·简单评价 产品档案 产品 耀江花园 跃层大户 地理位置 海口市迎宾大道海德路5号 主力户型 跃层 七房 面积 361M2 户型结构 跨11、12、13三层 格局 未定 售价 6000元/每平米 总价 216 .7万元 数量 十套 补充 附赠50M2楼顶花园 其他户型 167M2 四房两厅 跃层、平层均有。 剩余数量 十套。 275M2 六房两厅 跃层 。 剩余数量 两套。 121M2----138M2 二房、三房 15、16、17不同楼层分布。 剩余数量 若干。 注：本方案推广思想以361M2跃层主力户型为核心。 2，优点分析 现房、成熟社区。 居住气氛浓郁，生活配套齐全。 交通方便，城市中心。 耀江品牌，口碑良好。 客厅中空挑高。 建筑质量精良。 园林优美精致 ，配套完善。 楼盘位于小区深处、公寓楼顶层， 周边环境更为雅静 。 珠江品牌物业管理。 3，缺点分析 户型大 总价高。 客厅面积较小。 附近缺少豪宅氛围。 小区以中小户型为主，目标客户群相互冲突。 开盘已近三年，尾盘尚未结束，容易引起质疑。 房型安全性能欠佳。 户型尴尬 ，缺少清晰准确定位。 4，卖点 地段 …环境 …园林… 居住氛围 … 生活配套 … 空中花园… 5，简单评述 耀江花园是海口大型优质社区，交通方便，环境优雅，是一处兼顾生活便利性和居住舒适性的品质社区。目前剩余户型位于小区深处，公寓楼的顶层，位置较高 、视野开阔，采光通风良好，是整个小区最安静、最优美的位置，也是市中心罕有的的大户豪宅。 前期所以滞销，主要是因为剩余大户型和整体小区形象定位不符；其次是当前房地产大环境面临回调压力，部分潜在客户持观望状态。 第二部分 市场分析 宏观市场·豪宅市场·威胁·机会·项目的尴尬 1，宏观地产市场分析 2008年， 国内房地产市场受到回调压力，北京、上海、深圳等指标房市出现滑坡，国内其他重要城市相继步入后尘。部分地区出现了售楼处被砸，银行断供等恶性事件。 海南虽然暂时没有受到明显影响，物业的成交价格依然保持坚挺。但是成交数量明显下降，第二、三季度房产投资额增幅显著回落，新近结束的秋季房展的成交数量也远低于预期。诸多代表性大盘陷入滞涨，部分潜在购房者保持观望态度，整体地产市场进入一个有价无市的低迷状态，本地房产市场方向面临选择。 2，海口豪宅市场简析 海口豪宅主要以别墅的形式体现，滨海别墅主要分布在西海岸、海甸岛、东海岸三个区域市场，内陆别墅主要分布在近郊区，比较分散。 单栋别墅平均面积为280M2。 和本案类比的叠加别墅面积主要在250M2以内，以经济户型为主。 平均价格在1万元/平米 以上。 别墅 百分之八十为岛外客户购买。 购买目的以度假 、投资为主。 内陆别墅的购买者以本岛消费为主。 别墅销售面积比例占住宅销售2%左右。 3，威胁 威胁一，本区域缺少类比项目成功先例。 威胁二，房产市场观望气氛浓厚。 威胁三，本产品品质和豪宅存在明显差距。 威胁四，尾盘形象沉重不堪， 第一感官大打折扣。 4，机会 机会一，上海、北京等地市中心豪宅价格坚挺，并未随大市而降。 机会二，因为地块因素日渐稀缺，市中心大户豪宅，有望成为新宠。 机会三，剩余户型结构、位置、面积基本相似，容易整体定位。 机会四，耀江品牌形象优良，产品可获得加分效应。 5，项目的尴尬 本项目的尴尬在于没有一个准确的定位。既没有准确的产品定位，也没有清晰的客户定位，更没有单独的形象定位。产品面积和独栋别墅相似，户型位置和叠加别墅相似，价格定位和中高端公寓相似，建筑结构却是复式户型。给人的第一感觉应当是豪宅，但是周围恰恰全部都是公寓！ 能否另辟蹊径，扬长避短， 找准自己的位置？是项目推广成功的关键因素！ 第三部分 市场定位 定位原则·定位·广告语 1，定位原则 突出产品优点 。 准确传达产品的特点。 和同质项目区分。 错误的定位 将使我们只能面对错误的客户 而且也辜负了产品的品质。 错误的定位 使得产品的特点被泯灭掩盖，而产