江西南昌宏住宅房地产估价报告.doc

房地产估价报告 估价项目名称：江西省南昌市宏宇国际6栋3单元116室 住宅抵押价值评估 委 托 方：叶婷 产 权 人：叶婷 估 价 方：江西省南昌市弘星土地房地产评估顾问有限公司 估 价 人 员：李平、刘琪、杨磊 估价作业日期：2011年06月10日至2011年06月16日 估价报告编号：南房估字（2011）第0006号 目 录 一、致委托方函 1 二、估价师声明 2 三、估价的假设和限制条件 3 四、房地产估价结果报告 4 （一）委托方 4 （二）估价方 4 （三）估价对象 4 （四）估价目的 5 （五）估价时点 5 （六）价值定义 5 （七）估价依据 5 （八）估价原则 5 （九）估价方法 8 （十）估价结果 8 （十一）估价人员 9 （十二）估价作业日期 9 （十三）估价报告应用的有效期 9 五、房地产估价技术报告 10 （一）个别因素分析 10 （二）区域因素分析 10 （三）市场背景分析 10 （四）最高最佳使用分析 11 （五）估价方法选用 11 （六）估价测算过程 11 （七）确定估价结果 14 六、附 件 15 一、致委托方函 叶婷女士： 对您委托，我们评估的江西省南昌市宏宇国际6栋3单元116室。我公司派遣房地产专业估价技术人员对估价对象进行了现场勘查，并对其市场价值进行了评估测算；以此作为您确定估价对象抵押贷款额度的参考依据。 经实地查勘，依据您提供的相关资料，结合平时估价实践中积累的有关数据和经验。我们根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法；并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在2011年4月10日，满足本报告中全部估价假设与限制条件下的市场价值进行估算和判定，得出估价结果如下： 评估均价：5545元/平方米（取整） 评估总价：RMB 554500元 （取整） 大 写：人民币伍拾伍萬肆仟伍佰圆整。(另详见下表) 本估价报告应用有效期自完成报告之日起壹年内有效。随此函，附房地产估价报告一份。 委估物业 产权证号 产权人 楼 层 建筑 年份 用途 建筑面积（㎡） 评估单价 （元/㎡） 评估总价 （元） 江西省南昌市宏宇国际6栋3单元116室 ********** 叶婷 6/11 2011年 住宅 100 5545 554500 江西省南昌市土地房地产评估顾问有限公司 法定代表人：刘仁 2011年6月16日 二、估价师声明 我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内： 1、本估价报告真实的。 2、本估价报告的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告的估价对象没有关系，与人没有偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 7、1、在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；2、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规； 3、评估报告中证明资料基础数据，提供； 机构名称：江西省南昌市弘星土地房地产评估顾问有限公司 机构地址：江西省南昌市象山南路110号大厦653室 机构资质：一级 法人代表：刘仁 （三）估价对象 １、地理位置 估价对象位于江西省南昌市宏宇国际6栋3单元116室，其紧邻江西信息应用职业技术学院 2、区域状况 估价对象所在区域：红谷滩 3、权利状况 依据委托方提供的《房产所有权证》，可确定叶婷为房屋所有权人，用途为住宅，至评估基准日，估价对象无抵押权、租赁权、地役权、典当权等他项权利存在。 4、估价对象现状 估价对象坐落于江西省南昌市宏宇国际6栋3单元116室，建筑面积为100平方米，建成于2011年1月，钢混结构，普通装修，平面布置为三室两厅两卫，该建筑物共11层，估价对象位于第6层，南北朝向，使用状况良好，室内通风采光良好。 （四）估价目的 本次估价主要为委托方确定估价对象办理抵押贷款额度提供价值参考依据，作其他用途不具任何法律效力。 （五）估价时点 2011年04月10日 （六）价值定义 本次评估的房地产价格，是指估价对象在估价时点2011年04月10日为住宅用途条件下的公开市场价格。1、合法性原则 合法性原则是指不动产估价的对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产。因此，不动产估价应该遵循国家有关法律、法规与政策，对待估对象不动产的合法性进行认定，在此基础上对不动产进行估价。2、最有效使用原则 最有效使用原则运用于不动产估价，必须体现三点：即最佳用途、最佳规模和最佳状态。 最佳用途：最佳用途是指不动产估价不应受现实的使用状况的限制，而应对其最佳的使用方式作出判断，即现在之使用方式是否为最有效，如果不是，则是否转换为最有效使用的可能，且