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房地产开发企业成本核算技巧与税务风险防范 一、房地产业税收风险种类及产生原因 （一）、税收风险种类 企业纳税风险，是指纳税人在涉税活动中遭受损失或丧失权益的可能性或实现财税目标的不确定性。 全面把握经营过程中所面临的各种风险是企业稳定发展的基础。现代风险管理理论认为，在日趋激烈的商业竞争中，未来只能属于有着良好风险管理机制的公司。 （一）、税收风险种类 综合来说税收风险可归纳为以下三类： 1、未按照税法规定承担纳税义务而导致的现存或潜在的税务处罚风险； 2、因未主动利用税法安排业务流程导致的应享受税收利益的丧失； 3、缴纳了本不应该缴的税款。 （二）、房地产业税收风险产生的原因 1、故意偷税产生的风险 偷税现以成为目前企业很盛行的问题，企业都知道偷税有风险，而为什么很多企业都愿意铤而走险去偷税、逃税呢？主要问题就是利益驱动，是企业偷税的一个主要原因。但是，偷税会给企业带来巨大的风险。 目前有多少企业因为偷税而倒闭？还有多少企业老总因为偷税而判刑？难道企业只有偷税才能发展吗？ 1、故意偷税产生的风险 【案例1-1】2010年，某省地税局通报了该省某房地产开发有限公司偷税案件：通过检查,直接查补收入10270万元,其中税(费)款3630万元,定性为偷税2708万元,滞纳金1090万元,罚款5550万元.对该公司自2006年以来隐匿商品房销售收入,伪造虚假工程结算书,多列建安工程成本,绿化工程开发成本,采取购买广告业,劳务费发票等手段,造成少缴营业税,城市维护建设税,企业所得税的行为根据《中华人民共和国税收征收管理法》第63条之规定定性为偷税.鉴于该公司2006年,2007年偷税数额占应纳税额的比例均超过10%且偷税数额巨大,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第63条,第77条之规定,省局已将此案移送司法机关。 2、错误理解税法导致的风险 【案例1-2】 划拨土地搞开发漏计契税 【案例1-3】4亿元天价罚单 3、财务部门产生的风险 发票管理不到位 会计核算不规范 税额计算不正确 纳税申报不真实 4、税务机关错误做法  适用法律法规错误，处罚显失公平，涉税事实认定不清 要求预交多交税款 违法核定征收 不予给予税收优惠 违法进行税务检查。 【案例1-4】亿元税案，法人代表无罪释放 5、内部矛盾产生的风险 公司的发展需要大量的管理人才，人才的引进会给公司带来很多的矛盾，观念的差异、素质的差异、能力的差异、待遇的差异、职位的差异等等，都会使员工与员工之间、部门与部门之间产生一些攀比，出现一些矛盾，影响到公司的发展，严重的会损害公司利益换取个人的利益。这种风险是企业最难控制的，也是最难规避的。 【案例1-5】看到老板赚钱不交税，财务敲诈其280万 四、利用关系产生的风险 利用关系来解决税收问题，是目前企业常用的手段。企业在利益的驱动下，进行了一些偷税行为，但是又担心被税务机关查处，就利用关系来解决，来保护自己的利益。如果关系能解决偷税问题，那你的关系也是违法的。有多少企业由于偷税而被税务机关查处了，关系那去了？企业如果真正出了问题，关系就离的你远远的，那时谁都不认你这个关系了。因此说，关系税不长远，关系会使企业放松了对税收政策的了解，由于企业对税收政策的不了解，加重了对关系的依赖，造成了企业的恶性循环，不断给企业带来税收风险，阻碍了企业发展。 二、成本核算综述 （一）、成本核算对象 成本核算对象是指为了计算房地产开发产品的成本而确定的，归集和分配开发建设过程中各项成本费用的承担主体。它界定了成本核算的空间范围。 国税发【2009】31号第二十六条规定：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。可以说，31号文的基础问题是成本对象的确定，否则，计税成本核算、扣除无从谈起。税收上，成本对象不但具有空间性，而且具有时间性，涉及计税成本能否扣除，何时扣除。 成本核算对象确定的税收风险 1、不能享受税收优惠； 2、税款可能出现前多后少，部分税款抵补不完，退税难； 3、税务部门要求土地增值税清算时，会多缴税款。 【案例2-1】阳光房地产开发公司开发一小区，共20栋楼，1-10#楼为多层，11-18#楼为小高层，19-20#为高层；先开发多层，再开发小高层，最后开发高层。怎样设计成本核算对象哪？ 科学地确定成本归集对象 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发项目为成本核算对象。 在同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型相同或没有明显差别的群体开发项目，可以作为一个成本核算对象。 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。