珠海某写字楼项目市场研究报告正文.docVIP

香洲写字楼项目 市场研究及开发可行性研究 珠海商务环境及发展潜力分析 一、城市规划及交通组织逐步完善，商务吸纳能力将逐步增强 相对与珠三角其他城市甚至是国内的诸多重要城市而言，优美的生态及自然景观环境是珠海最核心的城市竞争优势。但在过去的几年中，城际交通组织的不完善，交通辐射力的不足，在很大程度上限制了珠海城市竞争优势的发挥，严重地束缚了本城商务的发展空间。 然而，随着珠港澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路等大型城际交通组织的立项动工，珠海的城市辐射能力将得以显著增强，在这些大型城际交通组织的支持下，珠海将成为珠江口西部的区域性枢纽城市，其90分城际生活圈中将囊括江门、中山、广州、顺德、佛山、深圳、香港、澳门等经济繁华的珠三角重要都市。可以预见，未来珠海与珠三角等重要都市的经济往来将更加频繁，珠海将凭着优美的环境优势大大提升城市自身的商务吸纳能力。 二、经济总量小，但发展健康且第三产业构成比重增幅较大 由于城市规模所限，珠海总体经济水平明显低于珠三角其他城市，但从经济运行来看，珠海的经济效益高，发展也颇为健康，04年珠海人均GDP为4.15万元人民币，近5年来经济增长保持着11~16%的增幅。 此外，作为专业办公物业主要需求产业，珠海的第三产业有着较高的构成比重，虽然比重较珠三角经济发达城市明显偏低（仅占三次产业结构的40%），但其发展速度较快，以此速度发展，在不短的时期内珠海的第三产业将会有很高的比重，这将为写字楼市场提供一个较为理想的发展空间。 三、商务配套机构及组织发展完善，对商务吸纳能力支撑力强大 现代商务的发展环境在很大程度上取决于城市酒店业、旅游业等相关商务配套的发展水平。在珠海，酒店业及旅游业十分发达，这为城市商务吸纳能力的提升提供了强大的支撑。 ?珠海现有旅游住宿设施300余处，床位3万余张，其中星级酒店58家，五星级5家，四星级8家，三星级25家，每年接待来自海内外的客人将近1000万人。?珠海属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。拥有完善的旅游接待服务体系及设施，服务质量达到国际水准。全市共有旅行社44家，其中国际社13家，国内社31家；主要旅游区（点）和旅游项目有圆明新园、 农科奇观、 梅溪牌坊、 珍珠乐园、国际赛车场、九洲城、石景山观光索道、珠海渔女、白藤湖省级旅游度假区、灯笼沙水乡风情旅游区、竹仙洞、金海滩、御温泉、珠海温泉、东澳岛、外伶仃岛、荷包岛、飞沙滩、横琴蚝基地、奇石公园和澳门环岛游；已建成符合国际标准的高尔夫球场3个，在建的有东方体育度假世界的2个高尔夫球场 五、城市创业活跃，且注销企业数量微小 珠海城市的经济总量小，人口数量少，但创业十分活跃，私营企业注册十分踊跃。从05年7月4日到05年8月4日，在公商局注册登记的企业约有382家，其中90%以上都是私营企业，60%左右都是注册资金在10万~50万的中小企业，在创业企业数量巨大的同时，企业倒闭注销的数量却十分微小，在同期之内，公商局注销企业仅有8家，由此可以看出珠海的私营经济活力及发展状态。 总结 综上所述，从总体来看，珠海有着良好的商务吸纳能力以及较为宽阔的发展空间，但受限于城市自身的规模以及当前的经济水平，珠海目前的商务发展水平还有着较大的提升空间。 珠海香洲区写字楼物业特征分析 一、珠海新香洲及周边写字楼市场特征 通过对新香洲、前山、老香洲的写字楼进行调查分析，可以看出该区域写字楼市场有下面的特征： 新香洲的写字楼数量较少 新香洲、前山一带的写字楼数量较少，只有七家左右。新香洲有西海大厦，较新的有珠海报业大厦、诚丰大厦；前山有酒珠大厦、安徽大厦、南嘉商务中心、科利大厦，较新的有华业大厦。 而老香洲则有较多的写字楼供应，有翰高商业广场、海城大厦、华银广场、马可波罗商业中心、丹田广场、农业大厦、华海公寓大厦、海威大厦、东区大厦、怡华商业中心、深圳发展银行大厦、名都大厦、工商局大厦、珠信证券大厦、丰达大厦，较新的有太和商务中心（原国信大厦）。 专业的、较高档的写字楼寥寥可数 新香洲、前山区域内除了华业大厦是专业的、较高档的写字楼外，其余如珠海报业大厦是专用型写字楼，只有5-10层对外出租，并非专业的经营性写字楼。诚丰大厦也如此，部分楼层甚至有家庭住户，而写字楼租户以小公司为主。西海大厦的外立面、设备、内部装修均显得陈旧，物业管理方面也显得落后，但由于租金便宜和交通较方便，出租率较高。 老香洲的写字楼大部分外立面及设备均显得较陈旧。太和商务中心是老香洲重新装修的写字楼，在装修、设备、物业管理方面都较好。 二、珠海新香洲及周边写字楼租金价格水平及收费状况研究 通过对新香洲、前山、老香洲的同档次写字楼租金（含管理费）的对比（见表一，表二，详细列表见附件），我们可以看出： 新香洲普通的写字楼租金（含管理费）为25元/平方米左右，出