青岛海阳海润阳光营销企划报告书.docVIP

青岛海阳·海润阳光 整合行销报告书 （第一部分） 纬达联行机构 上海传世房地产经纪有限公司 上海大秦市场营销策划有限公司 地址：上海天目中路585号新梅大厦3层D/H座 电话：（021传真：（021呈递日期：二〇〇七年一月二十九日 Club Boutique The Club Boutique offers an amazing collection of Logo apparel, leather, accessory items and coveted brands as an amenity to our members and guests. We go the extra mile by providing special order and shipping services every day. boutique implies a distinctive property that emphasizes style, service and personality on an intimate scale. These are hotels that create a connection with the traveler and leisure. Often the property itself is more of an experience than the destination they were visiting and each property has a unique story to tell. The boutique sector has captured the imagination of the traveling public and with the help of the internet we are witnessing a dramatic increase in travel intelligence. The result is a much savvier traveler, today, who wants an experience that is largely undefined. 产品定位 SERVICED APATMENT+CLUB BOUTIQUE 御用生活会馆、鼎极度假行宫 本案具有独一无二的亮点： 海阳顶级会所联盟：整合旭宝高尔夫球会，日本温泉会，曦岛游艇会的资源，可以用联名卡等形式共享相互之间的资源，提升本案的附加值。达到“买的只是一房得到的确是三会（惠）”的效果。 度假置换是核心：运用置换平台提升本案的附加值，实现“天下亦家”，倡导“侯鸟式”的生活。实现“买一房享天下”的度假功能。 高端酒店式管家服务：国内知名酒店管理公司参与管理，配备酒店式的物管，并提供“101项旅居服务”。从服务的角度，使本案成为酒店式公寓硬件设施与软件服务均为顶级的区域品牌代表。 SWOT分析 项目的优势 区域自然环境景观优越 处区域核心位置，紧靠观海平台 周边规划齐全且档次高有利于吸引高端客户 政府对该区域推动力强，开发商实力强，前期调研充分 项目的劣势 劣势：非一线海景，观海效果一般 解决之道：要在产品设计，景观，软硬装，软服务等内功上下功夫来弥补 劣势：周边产品形态集中，客户选择余地大 解决之道：引入创新的产品理念（度假置换平台，会籍资源共享等），把握市场先机，始终保持对周边同业的优势 劣势：整个区域尚处在开发周期，居住人气不足，商业配套不完善 解决之道：概念先行，将‘酒店式管家级服务’，‘101项旅居贴心服务’作为项目的杀手锏，利用项目商业配套的规划展示解决客户的后顾之忧。 项目的机会 奥运临近，青岛人气升温，对本项目有牵引作用 跨还大桥和黄金海岸的形成对整个区域的成熟和提升有较大贡献 在对本项目做特定包装和引入独一无二的产品理念后，有望成为在该区域最有买点，最高端的度假产品，成为海阳标杆性项目。 项目的威胁 威胁：周边业态丰富，开发量较大，容易分化客源 解决之道：通过独特的营销手段和自有的客户资源，专业的案场管理和精确的广告推广策略等取得主动 威胁：尚有多个一线楼盘在售或未销，区域抗性不确定 解决之道：通过科学的销控和长效的分析监控机制，时刻把握市场先机 威胁：黄金海岸的贯通会形成整个滨海开发链，产品的供应量和抗性会加大 解决之道：时机就是战机，充分利用工程进度节点和季节优势，达到快速去化赢得战机 目标客源 高端度假投资客 高端白领休闲人士 具有海外背景的boutique club热爱人士 商务休闲投资企业 全案推广策略及概念 成功=最前卫的概念×最时尚的形象×最权威的声音 ×最全新的体验×最强劲的