浅析我国房屋价格变化情况.docVIP

浅析我国房地产价格未来变化情况 作者：蔡昀钟 一、序言 近几年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房价持续大幅上升，市场投资与投机过热，为了规范市场，促使市场健康、理性发展，抑制过热的投资与投机需求，保障居民的居住需求，防止房价过快上涨，自2003年起，政府出台了一系列针对房地产市场的调控政策和措施，但至今为止，效果并不明显，全国房价依旧处于上升趋势。在房价涨幅远远超过居民收入涨幅的情况下，许多居民无法解决居住问题，对房价的意见很大。房价问题已经成为社会热点问题。 为了帮助居民准确把握将来的房价变化情况，帮助居民进行理性的房产消费活动，本文将从房地产市场的一般客观规律、近期我国经济发展与本轮房地产市场周期发展情况、商品房成本变动情况、房地产需求、供给及其变动情况、供需双方对价格的预期情况、政府调控政策措施及其效果情况、本周期房地产市场调控与93年—94年房地产市场调控情况的对比等方面进行分析，分析现今房价持续上涨的原因及将来的变化情况。 二、房地产市场的一般客观规律 为了更好地掌握房地产市场的变化情况，掌握房价变化规律，我们需要了解房地产市场的一般规律。 从物理特征来说，房地产具有不可移动性、永久性、异质性和供应有限性，它是一个分散的地方性市场，存在着一定的垄断现象。房地产市场的需求源于人们不同的需要和动机，如居住需要、生产需要、投资需要等等。房地产的需求与人们的收入情况联系紧密，收入越大，需求量越大。房地产的供给主要是新增房地产的供给。供给的最大特点是供应相对稳定性，这是由于房地产开发本身的特点所造成的。房地产供应与需求变化的反应比较迟钝，存在着一个时间差（8—12个月左右），供求平衡的调节过程相对缓慢。 由于房地产供给和需求的共同作用，房地产市场在不断的波动，价格随着供求关系的变化而变化。从长期来看，房地产价格变化会出现一种有规律的上升和下降的周期性变化，在上升中波动，在波动中上升，价格在短期内上下波动，从长期来看，总体呈现上升趋势。 房地产持续升值的主要原因有：市场供求矛盾难以缓解、城市土地的增值、环境质量的提高。由于土地资源的有限性，导致房地产供应的有限性，供不应求的矛盾是房地产持续增值的基本原因。由于房地产价格是包含土地价格的，土地的增值也导致了房地产价格的上升。房地产受环境的影响很大，因此城市的发展、市政的建设、社区环境的改善，这些均促使了房地产价格的上升。 从人口状况来看，人口绝对量决定了住宅的潜在需求量，人口的增长量决定了住宅潜在需求的增长，家庭结构的小型化增加了住宅的需求量，人口的移动与城市化致使城市人口密度增加，房地产需求膨胀，房屋价格上涨。 从国家经济发展水平来看，经济发展水平和国民收入状况对房地产市场的规模产生重要影响。从国民经济发展周期来看，国民经济繁荣阶段，对房地产的需求增加，衰退阶段，对房地产的需求减少。一般来说，房地产市场发展周期与整个国民经济发展周期是紧密相联、同方向运行的，但两者的发展并不同步，房地产市场先于整个国民经济进入衰退，又先于国民经济出现复苏。 三、我国近期经济发展与本轮房地产周期发展情况的回顾 1、房地产市场低谷时期： 1997年，时逢亚洲金融危机，我国经济也面临通货紧缩压力，居民购买力下降，消费不足。此阶段居民的居住性购房需求小，房地产开发量小，房屋空置量大，房地产价格历经几年的下降，处于最低点。 2、房地产市场恢复阶段： 1998年—2000年，为了促进居民消费，国家增加了货币供应量，下调了银行利率。随着福利分房制度的取消，国家将房地产业、汽车业作为经济新的增长点予以扶持，部分城市推出了购房办理城市蓝印户口、购房赠送私家车牌照、购房办理退还定额个人所得税等政策，同期购房银行贷款利率下调、首付成数下降，用以上措施来刺激住房消费。此阶段，居民的居住性购房需求开始上升，投资与投机性需求不大，房地产开发量开始上升，房屋空置量开始下降，房产价格平稳，开始上升。 3、房地产市场上升阶段： 2000年—2003年，经济运行情况良好，居民消费旺盛。此阶段，居住性、投资性与投机性购房需求量的增长幅度大于房地产开发量的增长幅度，房屋空置量快速下降，房产价格持续、快速上升。 4、房地产市场加速上升阶段（或峰顶阶段）： 2003年—2007年，经济快速发展，国内流动资金增多，随着人民币的升值，外资开始进入国内市场套利，进行投资、投机活动。市场物价开始上涨，经济面临通货膨胀压力。2003年起，开始上调利率，开始控制货币供应量。国家出台了一系列政策，对房地产市场进行调控，旨在防止房地产市场过热，抑制投资、投机需求，保障居民的居住要求，促进房地产市场的理性消费。此阶段，居住性、投资性与投机性购房的需求依然旺盛，房地产开发量大，房屋空置量小，房产价格加速上涨，部分城市房产价格出现了上下波动。开发商出现屯地、屯房惜