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福田市场分析 第一章 片区概况分析 地理位置：皇岗口岸片区与中心区之间 福田CBD南部，与会展中心仅咫尺之遥 片区为成熟的港人居住区，居住氛围浓厚 交通配套：地铁、公交构成完善交通网络 片区的交通十分便利，地处深圳地铁福民站，向南站直达皇岗地铁口岸，皇岗口岸进关第一站；向北站直达会展中心； 主要交通干道：滨河大道、金田路、彩田路、益田路及福民路 片区内大、中、小巴士往来全市各地。 地铁福民站近在咫尺 生活配套：成熟的居住区 第二章 片区房地产市场分析 1、石厦片区 片区概况 石厦片区东起金田路，西到新洲路，北接滨河大道，南抵深圳河，主要包括石厦北、石厦南、皇岗村、水围村、欧风街以及福田保税区北部等六大区域。 石厦片区属于深圳市中心区的1级幅射地段，地理位置优越，交通四通八达，公共配套齐全。 与周边其他片区不同的是，石厦片区是唯一的一个没有办公楼的纯粹住宅区，农民房数最少，并相对集中，该片区人气兴旺、社区成熟、居家氛围浓厚。 2、会展中心东片区 港丽豪园 ??? 楼龄：4 年 ??? 单位总数：514 个 ??? 单位面积：58-300 ㎡ ??? 实用率：85％ ??? 单位间隔：1 房1 厅至6 房2 厅 港丽豪园地处中心区，高层豪宅 紧邻会展中心及金中环、联合广场等高档写字楼， 且与岗厦地铁站近在咫尺，所以租赁一直很活跃， 租金约在80 元/㎡，投资回报率在6％左右。 目前二手价格在 18000-20000元 /㎡ 辛诚花园 ??? 占地面积：2万㎡ ??? 建筑面积：1.5万 ㎡ 目前二手价格：15000-16000元/㎡ 3、海滨广场 发展状况 海滨广场是九十年代中、后期集中发展起来的、比较早的港人购买小区域，但是户型以中户型为主，纯粹小户型还不多见。 直到2000年后，以港人消费为主流的纯粹小户型开始抬头，市场也在迅速间壮大。 整个海滨广场占地面积44333平方米，四周有31栋高层住宅 SWOT分析 区域内开发商不统一，18个物业小区，却有16个物业管理公司。 由于历史遗留原因，广场的管理较混乱，小商小贩成行成市，社会闲杂人员聚集。 对面是城中村，出租屋较多，居住人口乱，治安存在隐患。 使用年限一般已经超过十年，影响楼盘价格； 户型为90年代初的港式设计，结构不够方正，异型房所占比重较大，特别明显的就是客厅没有阳台 ●O：Opportunist（机会点） 邻近口岸，且以港人居住为主，区域内住宅倍受港人青睐； 片区价格相对较低，价格优势明显； 周边白领阶层租住极多，住宅出租率高，容易引起“投 资者”的关注； 地铁4号线皇岗站及落马洲联检大楼的投入使用，海滨广场集口岸物业、地铁口及中心商务圈物业概念，增值潜力巨大，投资价值高。 ●T：Threats（存在的问题） 配套设施严重不足，绿化面积非常有限； 周边新开发的住宅楼盘较多，且在房型结构、小区规划及设施等方面优于本片区； 楼龄较长，外型及内部结构设计过时，外表陈旧。 海滨广场二手楼价 二、户型特征：中小户型所占比例较高 皇岗片区的房地产市场以住宅为主，写字楼和商业比例较低； 由于靠近皇岗口岸，住宅以港人外销、投资者购买居多，因此中小户型所占比例较高； 三、价格分析---福田区 二手住宅挂牌均价环比增长 福田区租赁价格走势 价格分析---皇岗、福民、石厦片区 二手价格分析 二手住宅挂牌均价环比增长 石厦、皇岗片区租赁价格走势 价格分布图 周边楼盘个案 五、二手市场交易情况 皇岗、岗厦、海滨广场片区是福田南成交较活跃的三大片区； 在2007年中，石厦南、皇岗片区可以用来开发住宅的用地已经没有了，新盘主要为高发城驰，葵花公寓； 石厦、皇岗片区的新增住宅供应少，将以三级市场为主。成交量中，一手楼和二手楼的比例已经远远不止原来的1：1，甚至是1：1.5，甚至是1：2； 海滨广场目前有5家地铺，目前放盘量不多，海滨广场房源较少，每家地铺每周成交量在1-2套，个别达到3套。片区的租赁市场非常活跃，房子的空置率低 。 六、 片区住宅市场总结 第三章 商业分析 海滨广场周边商铺放盘情况 福民路街铺 建筑面积: 131平方米，售价:640万实收(48854元/㎡) 福民大厦一层商铺 面积：2880平方米，售价：5760万（20000元/㎡） 海滨广场 面积:574.49平方米，售价:700万（12184元/㎡） 小结： 海滨广场区内以饮食为主，对车位需求大； 由于历史原因，海滨广场大部分住宅地下室空置，导致车位严重不足，对区内商业造成很大制约； 临街口商铺售价由06年的13000-14000元/㎡升至目前的15000-17000