2010年4月12日威海葡萄滩地块市调报告.pptVIP

提纲： 一、 威海市宏观经济 二 、威海市宏观房地产市场背景 三 、威海市房地产现状研究分析 四 、外销市场状况与分析 五 、项目地块分析 六、 主要竞争项目 第一部分 威海市宏观经济 一、威海市国民经济运行状况分析 （一）威海概况 威海市位于山东半岛东端， 地处北纬36°41′～37°35′、东经121°11′～122°42′。北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望， 西与烟台市接壤。东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里。海岸线长985.9公里。辖荣成市、文登市、乳山市和环翠区。 2003年3月山东省十届人大一次会议正式提出，济南，青岛，淄博，烟台，潍坊，日照，威海，东营8市强强联合，共同打造山东半岛城市群。城市群包括8个设区城市和22个县级市，面积7.3万平方公里，人口3905万。 东北亚区域的GDP之和占到世界经济总量的1/5，中日韩三国之和占亚洲GDP总量的73%，处于环渤海区域中的威海在地理位置上与日本，韩国两个经济强国隔海相望，是我国距离韩国最近的城市，为中韩之间的合作提供了得天独厚的自然条件。 半岛制造业基地——“青烟威” 山东半岛制造业基地主要包括青岛，烟台，威海三市作为基础条件与发展路径相似的邻近区域在未来发展上休戚相关 （二）威海市GDP总量 （三）人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力 2009年，城市居民人均可支配收入20117元，增长8.5%；农民人均纯收入9226元，增长8.6%。城镇居民人均消费性支出14442元，增长6.8%；农民人均生活消费支出5441元，增长15.8%。 （四）威海城市人口持续增长，城市化进程加快 2009年末全市户籍总人口252.97万人，比上年末增加7370人，常住人口达到281.61万人，增加1.08万人。 规划城市建成区近期2010年规划人口为100万人，远期2020年规划人口为130万人，远景2020年以后人口控制在150万人以内，基础设施按照170万人预留。 （五）威海市财政收入稳步增长，金融运行态势良好 2009全年完成财政总收入217.44亿元，增长20.4%，其中完成税收收入149.73亿元，占财政总收入的68.86%。完成地方财政收入102.52亿元，增长9.5%，占GDP比重为5.2%。 新增信贷成倍放量。年末全市金融机构人民币存款余额1380.08亿元，比年初增加297.62亿元，为上年增量的1.9倍，其中企业人民币存款余额332.53亿元，比年初增加116.59亿元，为上年增量的17.8倍；城乡居民人民币储蓄存款826.38亿元，比年初增加127.09亿元，为上年增量的1.1倍。年末各项人民币贷款余额953.05亿元，比年初增加199.60亿元，为上年增量的1.8倍。 （六）固定资产投资持续高速增长 全年规模以上固定资产投资1165.54亿元，增速由一季度17.8%、上半年的23.1%、前三季度的23.9%上升至全年的24.2%。 全年房地产开发投资209.51亿元，增长39.4%。从房屋建设用途看，住宅投资188.19亿元，增长44.7%；商业营业用房投资8.56亿元，下降8.0%；办公楼投资2.96亿元，增长290.3%；其他投资9.8万元，下降3.3%。 全年房屋施工面积1462.62万平方米，下降12.8%；竣工面积580.95万平方米，增长43.1%；商品房销售面积560.84万平方米，增长40.9%，其中住宅销售面积占到97.1%。商品房销售额194.45亿元，增长63.2%，其中住宅销售额占到95.7%。 （一）整体规划 根据威海城市规划，居住用地基本集中于高区和环翠区，经区因为有港口码头的原因，除居住用地外还有许多工业用地。 项目地块所在的区域以发展旅游业为主，没有大规模的居住用地规划。 （二）09年规划统计 1、建设总量 2009年度，建设各类住房3.43万套，总建设面积298.08万平方米。套型建筑面积90平方米以下住房占建设总量的 75%。其中： 建设商品住房2.95万套，建筑面积268.69万平方米（旧村改造用地建设商品住房2.17万套，建筑面积195.99万平方米；其他用地建设商品住房0.