2010年5月23日宣城香溢梅溪项目商业前期策划报告.pptVIP

三、销售策略建议： 统一经营，统一开业保证商业良性运营，确保稳定回报 购房者购房后，店面经营必须接受统一管理 ，按照规定进行既定商业业态、开业时间进行经营，保 证本案商业良性运营 优先卖给经营户，确保商铺开业率 对客户资源进行筛选，优先考虑自主经营户，并提供一定的优惠政策，确保其在本案的经营的长久 性，促进本案商业的快速成型。 返租销售，确立高回报率对购房者的有效吸引 采用一定年限的返租销售，利用高回报率吸引投资客户，年回报率建议设定为8-10％。设定较长时 限的租约，租金以每年一定比例的水平递增，增加对投资者的吸引力。此项工作由专门商业经营管理公 司负责对接。（详见后文） 深入挖掘客户资源，充分利用本案住宅，及周边项目住宅客户资源 在住宅销售同时，同步进行商铺客户资源积累，利用开发商掌握的优势，给予客户一定的优惠，对 商业进行内部消化，同时吸引周边住宅项目、安置房项目客户资源。 四、销售的宣传推广与营销活动配合： 在本案的销售过程中，宣传推广与营销活动起到关键的作用，同时由于前期蓄客与招商工 作同时进行，因此在宣传推广与营销活动中可相互穿插利用。随着销售的持续进行及项目的发 展，都需要相当比例的宣传推广和营销活动投入，进行市场培育与销售支持。具体如下： 营销活动： 通过事件营销、活动营销，可有效的聚拢人气，增加关注度，制造销售氛围，促进成交，在 销售过程中根据不同阶段的营销需要安排各种活动，促进营销目标的达到，包括： 产品推介会，认筹活动、认购活动、开盘活动、客户答谢活动、开业活动、优惠促销活动、 各工程节点活动（开工、封顶、落架、竣工等）、各种节庆活动（春节、元宵、中秋、五一、十 一等）等…… 媒体推广： 在媒体选择上，根据各个营销阶段不同的客户特点，有针对性的选择投放渠道，确保项目信息 及时有效的传递，确保既定目标的达成。 经 营 策 略 建 议 一、经营管理模式： （一）成立商业经营管理 公司 建议由开发商另行组建或聘请专门商业经营管理公司，全面负责本项目经营管理工作或者聘 请专业的商场经营管理公司进行统一管理、统一经营。 （二）服务内容 ◆ 品牌审核管理： 审核厂商和产品，营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书、品牌代理 委托书、税务登记证、法人授权委托书等。 ◆ 租约管理： 约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理。 ◆ 统一的营销管理 　 策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策 划相关的促销活动。 ◆ 统一的服务监督 指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理； 监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 ◆ 统一的物业管理 物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保 安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。? 二、经营策略建议： 统一营销，统一管理 由于本案区位及周边商业发展的特点，决定了本案商业必须由商业经营管理公司进行统一 营销、统一管理，有利于本案商业的市场培育，及确保前期的开业率与市场保持一定繁荣，促 进商业快速与良性发展。具体经营策略建议如下： 负责售后返租 前文销售策略提及返售销售，该项工作由开以商交予经营管理公司统一 运作，既减轻开以商工作圧力，同时有利于规避后续商业运作的风险，避免 直接参与商业运营与业主返租问题之中，同时有力的配合销售的进行 统一经营 自持物业 由经营管理公司专门负责招商后各租户的商业业态分布，经营管理服务， 确保商业有序运营，对商业运作中的问题及时进行处理，有利于商业整体的 市场培育与良性动作，配合本案招商工作的开展 商业营销管理 由经营管理公司统一对整个商业经营活动进行策划，利用开业、促销、节 庆等各种商业营销节点进行策划，有助于维护和提高经营者的共同利益，以品 牌为主要的经营目标，通过主力店、次主力店等打造城市商业名片，从而树立 本案商业项目的品牌，提高商业价值 统一开业管理 由于本案体量较大，同时商业 氛围还未形成，因此建议由经营管理公司， 统一运作本案商业开业活动、时间，建议在本案招商及销售达到一定比例后， 由经营管理公司统一对各商铺开业时间进行强制性管理 ，要求各租户、经营