2010年温州正国“百城温商名店街”城市商业地产运营模式框架构思及整合服务合作提案.pptVIP

2009~2010年中国发生了什么？ 房地产住宅市场调控不断 21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。——业界预言，也是业界共识 2、中期：提炼“塘下第一商业大道”运作模式，选择数个三四线城市营造商业标杆。 “塘下第一商业大道”运作模式提炼——塘下三个项目分属于三个地段，但在“一街三点多主题”的整体规划下形同于一个整体项目。在各个城市的旧城改造和商业改造中，不乏有在同一个目标区域内，目标开发地块位置相近但不相连属、新老商业项目定位混乱而互相冲突等现状，而“塘下第一商业大道”成功、成熟的运作模式对类似项目的改造、升级、调整、合作等具有较强推广价值。 目标拓展区域选择——以内地的三四线城市为主，原则上建议适当避开各个较为稳定的城市群，以免在商业辐射范围上受到城市群领头城市的商业吸聚，不利于做大做强。另外，该目标区域有一定的城市知名度和交通通达性，以便于在未来的招商、经营、推广中能够带动温州投资资源，以外打内，激发当地客群，使项目能够快速旺场、成型。 考虑与“温州名购”合作——既是出于整合温州资源的考虑，同时集合温州众多品牌的“温州名购”本身也可以作为主力店。 3、后期：全国拓展，打包上市。 全国拓展——在“百城温商名店街”成熟的商业地产模式下，以各地的样板项目为品牌示范，在相邻区域的目标城市拓展新的项目，同时挟温商资源在目标拓展区域低价获取当地土地资源进行开发整合，在一定程度上还可以共享一些地源性的投资客户、品牌资源和产业协作资源。此外，通过“百城温商名店街”统一品牌和管理下的模式输出，通过股权合作、商业加盟等方式，与其他投资机构、开发团队合作在目标区域进行拓展，实现快速扩张的战略发展目标。 打包上市——对“百城温商名店街”系列中的各个子项目，根据实际情况确定合适的租售组合比例，保留一部分优势物业以自己运营为主，以利于在项目的具体运作中不断产生稳定的利润流。如此，才能将“百城温商名店街”的核心资产拥有在核心品牌内，不断积累、沉淀的优质资产在时机成熟后寻求IPO/REITs等模式扩张。 ＰＡＲＴ．6 －－“百城温商名店街”三大启动项目的战术构思 （一）“塘下第一商业大道”坐标体系下的启动项目 形象标杆定位：“塘下第一商业大道” 经营定位：“一街三点多主题” 正国黄金商业三角 借塘下镇成为“镇级市”的契机，呼应“大温州都市区”建设，争取将项目挂牌为“温州（瑞安）城市商业网点建设样板工程”并获得相关优惠政策，以龙头效应强力打造“塘下第一商业大道”，并纳入修编中的《温州市商业网点规划》。 启动项目的整体规划： 考虑统一以“亿嘉”冠名（作为案名前缀）； 在亿嘉的统一经营管理下，发放“亿嘉VIP卡”，拓展、锁定目标消费客群； 在政府相关部门的协调和支持下，以时代广场为龙头和平台，联合另两个项目，整合塘下大道的其他商业项目，联合组建“第一商业大道商家联盟”，同宣传、造声势、锁圈层、强影响、旺人气； 时代广场开业运营已提上日程，作为“塘下第一商业大道”和“百城温商名店街”的双龙头示范项目，在资源、资金等方面应强化倾斜力度，同时在招商与经营策略调整上也同步提高宣传调性与推广力度，吸引更多的商家品牌和投资者的关注和参与。 （二）“百城温商名店街”坐标体系下的启动项目 1、启动项目的整体形象定位： “百城温商名店街”龙头示范项目； “百城温商名店街”拓展与管理运营基地； “百城温商名店街”商家品牌储备基地； “百城温商名店街”商家品牌加盟中心。 2、启动项目开发运营模式的提炼： 旧城改造区域内多个商业项目的整体运营模式； 温州资源跨地域合作并整合当地资源、产业链资源及其他相关资源（商业、品牌、经营户、投资者）的互动多赢模式； “百城温商名店街”品牌异地复制与输出模式； 城市运营层面的政、企合作模式（企业在商圈规划、土地政策、启动宣传等方面获取政府支持，政府在城市形象、就业、税收、政绩等方面获得实际利益）。 借鉴四：温州名购 “温州名购”是温州市委、市政府“拓市场、保增长”重要举措之一，源于服装协会和商会旗下商业物业处理的定位创意。 按照市政府的温州名购项目实施方案，2009年—2010年，我市将在全国大中城市建立100家温州名品购物中心，主要采取以下三种创建方式： 　　（一）温州名购旗舰店。 鼓励同行业企业、跨行业企业之间进行联合重组，组成营销专业团队，在温州本地以及全国各大城市商业街、步行街、在外温州人开办的商场等开设温州名购旗舰店。鼓励在外温州人创办的商城创造条件联手温州名品开设温州名购旗舰店。加大政企商联动推进力度，促进营销专业团队加快创建一批各具行业特色的温州名购旗舰店。 　（二）温州名品集成店。 由行业龙头企业发挥自身营销网络优势，在已有的或延伸拓展的营销网络中，吸纳中小