【森林阳光】整体营销案.pptVIP

前期铺垫蓄客 实现——价值最大 通过项目定位与延展，将项目固有价值进行实现；而在另一方面，将项目隐藏的（如建筑、规划、前景发展等）价值通过宣传、推广、营销使项目在市场上形成价值最大，实现高性价比 实现 操作方式： 广告宣传 现场包装 营销引导 销售工具牵引 1.3.1、目标收益定价法 成本导向法之 成本加成定价法 目标收益定价法 步 骤 三 整体均价=(总成本+目标利润）/预期销售量 =(35931+14372)/120458.16 =4176元/㎡ 说明：此计算中提到的预期销售量与成本加成法的概念相同，数据也相同； 因本方法不太适应于本项目的定价，所以不再进行各单项均价的计算。 1.4、成本导向法小结 成本导向法之 成本加成定价法 目标收益定价法 成本定价法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。 说明：虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况。 成 本 导 向 法 4176元/㎡ 3955元/㎡ 均价 目标收益定价法 成本加成定价法 比较 计算方法 使自己的商品价格跟上同行业的平均价格 排他型定价： 操作：在市场上选择若干类似物业，以其市场售价为参考值，再以事先确定的若干因素去作调整系数，进行调整。 是竞对竞争形式按市场接受的价格水平营销，从而避免价格竞争能力，但采用这种策略策划者必须对竞争形式、市场行情、竞争对手及自身的状况了如指掌，否则将事与愿违，不仅达不到促销的目的，反而会造成更大的损失。 2、竞争导向定价法 跟随型定价： 100 100 85 95 90 100 90 100 市场时机 105 100 90 105 105 100 105 100 外观 110 100 100 100 90 100 100 95 项目规划 115 100 95 100 110 105 110 95 产品设计 100 100 100 100 100 105 100 100 工程质量 100 100 105 100 100 120 100 100 物业管理 105 100 110 115 100 120 105 100 品牌 110 110 100 100 90 110 100 100 项目规模 100 110 100 100 100 100 100 100 城市发展 115 100 125 120 115 110 110 110 交通 105 100 110 100 110 110 100 100 配套 118 115 130 110 125 110 120 120 位置 100 100 95 100 95 100 100 100 私密性 95 95 95 110 100 90 100 100 噪音 85 85 85 85 90 90 90 90 自然环境 广汇PAMA 龙腾盛世 天下城 正弘旗 尚城国际 中央花园 阳光新城2期 非常国际 测算一：高层（18层、32层） 百分比权衡法 4285元/m2 权重取值法 4299元/m2 经过本项目与多个参考物之间的交叉、分项对比，作出项目对应该对比参考项目的价值所在，再经过百分比的权衡得出结果。 将本项目与参考对比项目进行参照对比权重分配，经过分配后进行对比项目的之间的交叉比较，从而获得各对比项目对于项目本身的价格参考 4292元/m2 两者综合 测算一：高层（18层、32层） 地段相类似 区域相近似 阳光新城 绿城百合 老街 琥珀名城 价格安排 价格测定与安排 测算二 测算一 测算二：多层 价格安排 价格测定与安排 测算二 测算一 测算二：多层 自然环境 噪音 私密性 位置 配套 交通 城市发展 项目规模 品牌 物业管理 工程质量 产品设计 项目规划 外观 市场时机 比较因素 价格安排 价格测定与安排 测算二 测算一 90 90 98 100 市场时机 105 105 100 115 外观 100 95 100 110 项目规划 110 95 95 110 产品设计 100 100 100 120 工程质量 100 110 100 115 物业管理 105 120 100 120 品牌 100 120 100 110 项目规模 100 110 105 110 城市发展 110 100 110 95 交通 100 110 105 105 配套 120 115 100 120 位置 100 105 100 100 私密性 100 105 105 100 噪音 90 90 85 90 自然环境 阳光新城1期 老街 琥珀名城 绿城百合 测算二：多层 百分比权衡法 3713元/m2 权重取值法 3770元/m2 3741元/m2 两者综合 价格安排 价格测定