华燕：上海农房集团西藏北路地块发展战略定位报告.pptVIP

娱乐天地 Text 常规情况下可开发方向 社区服务 精品百货 美食天地 而我们知道： 常规的开发思路已无法满足本项目拥有的黄金地段及我们寄予她的期望 美食天地：大悦城内大量的餐饮商家目前已在经营中，考虑市场竞争因素，本案不适宜发展以餐饮为主题的开发方向。 美食天地 主要经营类型：各种餐饮 辅助经营类型：酒吧、休闲小吃 建筑形态：商业街、集中商场、独栋物业 客群描述：项目辐射三公里范围内为核心消费客群； 市场分析 仅市场竞争角度考虑： 经营内空涵盖商务餐饮、休闲餐饮、家庭聚餐、美食小吃等多种类型； 上海大悦城 7#：都市客 8#：料理王 9#：饕餮控 部分入驻商家： 辛香汇、望湘园、避风塘、豆捞坊、板长寿司、广州蕉叶、外婆家满记甜品、星巴客、雕刻时光咖啡馆等 经营楼层： 娱乐天地：大悦城内完善的商业配套基本可满足消费者在休闲娱乐等方面消费需求，因此不建议本案以此为主要发展方向。 上海大悦城 娱乐天地 主要经营类型：KTV、酒吧、电影院线等 辅助经营类型：电玩、亲子教育等； 建筑形态：集中商场、独栋物业等； 客群描述：项目辐射三公里范围内为核心消费客群； 入驻商家： 金逸院线新恒星影城、 好乐迪KTV、 汤姆熊等 经营楼层： 10~11#：影院、KTV 6#：游乐游艺 仅市场竞争角度考虑： 大悦城内休闲娱乐业态涵盖影院、KTV、儿童游乐场等多种类型商家，基本可以满足周边居民消费需求。 市场分析 精品百货：紧临以时尚、年轻为主题的区域地标——大悦城，南京路沿线百货,为直接竞争对手，本案应错位经营以降低市场风险。 市场分析 精品百货 主要经营类型：精品零售、精品服饰 辅助经营类型：休闲餐饮、化妆品等 建筑形态：集中商场、独栋物业等 客群描述：项目辐射三公里范围内年轻男女、企业白领等； 部分入驻商家： viva voce、Lee、H ＆M、mrkt、Able Jeans、broadcast、icicle等 经营楼层： 仅市场竞争角度考虑： 大悦城与南京路商场错位经营，主营时尚、特色品牌，目标客群为时尚女性、公司白领等； 3~5#：服装、鞋包、化妆品等 上海大悦城 社区服务：商业档次低，与项目打造的形象不匹配，同时商铺租金较低。因此该类型业态不在本案开发考量范畴之内。 市场分析 社区服务 主要经营类型：餐饮、美容美发、大卖场等 辅助经营类型：银行、干洗店、水果店等 建筑形态：社区低商、独立商铺等 客群描述：周边居民为主 项目周边在经营商家 便利店、美容美发、水果店、房产中介等 现状： 虽然现有商铺物业较为陈旧，但经营业种全面，基本满足居民日常生活需求； 经营类型： 物业档次及形象： 本案完全可以开发以服务居民为主的社区服务中心 棒，但物业档次和项目形象将大打折扣； 物业价值体现： 一般服务于社区居民的商铺租金较低，如便利店、餐大卖场、药店等，项目回报率较低； 常规情况下，商铺一旦销售小业主，或盲目随行就市，势必按传统业态定位，将存在以下弊端： 1、租金受限较大、提升幅度有限 2、面临的竞品较多、同质化竞争较大，失去抢占先期的优势 3、对本项目类住宅及办公产品毫无带动性且拉低整个项目品质 4、难以发挥出项目最大的地段优势，与普通的社区配套小商业无异 同时：考虑物业回报率因素 蒙古路（近西藏北路）：121平米，700万（售价），60000元/ ㎡ 海宁路（近晋元路）：203平米，1018万（售价），50000元/ ㎡ 大悦城：800平米，三层，10元/㎡/天 晋元路：175平米，一层，5.5元/㎡ /天 晋元路（近海宁路）：580平米，一层，3元/ ㎡/天 市场商铺租金现状： 市场商铺销售现状： 商铺租金均价：4.8元/ ㎡/天 商铺销售均价：55000元/ ㎡ 根据市场目前情况，假设本商铺估价65000元/㎡，年回报率为8%，合理的商铺租金约为14元/㎡/天； 常规情况下，商铺的服务对象决定经营业态，而经营业态决定了商铺租金的高低，从周边现有租金可以看出，常规性的社区服务类业态在租金上绝不可能突破目前水平； 如只考虑简单的转手获利，那么商铺高昂的转手费也并不是小业主投资商铺的初衷 效益评估（出售物业）： 商业建筑面积3980平方米（约算），销售均价约60000元/ ㎡； 60000元/ ㎡*3980 ㎡ （建筑面积）=2.388亿元人民币 销售总收入： 同时，由于受西藏北路（快速干道）和晋元路（单行道）两条道路现实情况的限制，商铺卖点将会受到影响 商铺出售的优劣势分析： 优势： 劣势： 可能会快速回笼资金； 开发企业不能掌握物业持有权，如若想控制商家经营业态和档次将面临诸多困难，难以实现项目的统一形象； 商铺主要设置于西藏北路（城市快速干道）、晋元路（单行车道）两侧，在人群