国际广场项目项目建议.pptVIP

建 议 收益分析 Investment analysis 收/益/分/析 租 金 定 价 依 据 地理位置比较 入市时间比较 同类物业市场定位与业态组合比较 市场租金价格综合比较 业态承受力比较 跟据项目定位，结合市场现状及对未来市场走势的预测，提出符合发展商利益， 并能被目标客户所接受的价格建议。 收/益/分/析 商圈租赁/联营价格/扣点 商圈 价格、扣点 备注 租赁（均价元/天/平) 联营(均价%） 出售（均价元/平） 金鼎/五星 　 ±27% / 金鼎商厦、购物中心 和五星百货内均为联营 铁塔 ±1.4 / 　 　 香江 ±1.2 / ±4000 　 地下丽人城 ±1 / /　 　 御润财富城 ±1.2 / ±7000 开盘价5000元 其他 ±1 / 5000--7000 开发区各配套网点的售价和租赁价格基本相同　 当地商圈租金 收/益/分/析 收益预测 表1 特色饮食 约407万 1.0-3.0元/天/平 销售返祖 4层 6567 美食林 家电及手机卖场 约175万 0.5-0.9元/天/平 租赁 2层 6869 家电卖场 中西餐饮 约247万 0.8-1.5元/天/平 销售返祖 1-2层 6747 品牌餐饮 品牌街/商铺 约657万 1.0-2,5元/天/平 销售返祖 负1-1-3层 12007 室内步行街 生活超市 约165万 0.5-0,9元/天/平 销售返祖 负1层 6446 超市 百货店 约370万 0.5元/天/平 租赁 1-2-3层 20309 主力店 备注 租金总额 租金建议 收益方式 位置 面积 业态 收/益/分/析 健身/美体/瑜伽 约79万 0,8-1.2元/天/平 租赁 3层 2160 运动健身 约33万 0.8-1.5元/天/平 销售返祖 2层 892 书店 约2520万 73385 总计 歌厅及会所 约141万 0.8-1.2元/天/平 租赁 3-4层 3886 KTV 约112万 0.7-1.0元/天/平 租赁 4层 3829 院线 约81万 0.8-1.2元/天/平 租赁 4层 2219 成人电玩 约53万 1.0元/天/平 租赁 4层 1455 儿童娱乐 备注 租金总额 租金建议 收益方式 位置 面积 业态 表2 收益预测 收/益/分/析 租售配比建议 Rentsi ratio 租/售/配/比/建/议 40727㎡ 32658㎡ 租赁面积 销售面积 ﹕ 租赁 配比 55% 45% 租/售/配/比/建/议 建筑体建议 Suggestions for structure 建/筑/体/建/议 建/筑/体/建/议 主 力 百 货 店 城市规模 1、省会城市或中心城市。 2、城区常住人口80万以上，年人均消费支出7500元以上。 商圈条件 1.城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有12条以上公交线，店面日均人流量20万以上。2.竞争对手5公里内竞争对手不超过4家。 物业条件 1、使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。 2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。 3、建筑物结构：框架结构。 4、层高：5.1米。 5、柱距：8米×8米。 6、楼面载荷：超市卖场4千牛/平方米，百货卖场3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米。 7、建筑面积：5000-8000平方米/层，以3-4层为宜。 8、地面停车场面积：3000平方米。 9、地下停车场面积：10000平方米。 10、库房面积：5000平方米。 11、办公区面积：800平方米。 12、卸货区面积：300平方米。 13、卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米。 14、卸货通道（消防通道）宽幅：5米。 15、地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。 16、能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。 总面积不少于20000平米，单层面积5000-8000平米。 租赁期限：20年。 建/筑/体/建/议 连 锁 快 餐 店 供电量250 KW，电缆选用YJV4*185+1*95,一路入户，接至租赁区域内指定位置；主进开关整定值 400A。 框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面 。 供水管线提供到租赁区域，并需满足：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm。 乙方自设空调系统。提供乙方空调室外机组的安放位置，保证该位置将不导致争议或影响邻里关系。 楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小350KG