某物业前期物业管理方案.docVIP

前期物业管理方案 关于我们 一、公司简介 **物业管理有限责任公司成立于年月日，直属镇江市建设局。主要从事广场管理、保洁服务、绿化养护、停车服务，以及流动网点、门面房管理等。 150名，其中大学本科7人，大专20人，具有中高级专业职称18人，具有全国物业管理从业人员岗位证书8人，专业门类齐全。公司重视人力资源的挖掘与培养，形成了知识结构合理与组织机构高效的管理层和员工层。凭着奋进、求实的敬业精神，公司将一步步实现宏伟发展蓝图。2005 年度**大厦被评为市级物业管理优秀大厦2为主，适当补充100Ｍ2左右的大户型和80Ｍ2左右的子母套型，整个小区布局合理、交通便捷、环境优美、具有鲜明个性的花园式生活空间。主要满足有一定经济实力的阶层需求及部份小型办公企业的需求，通过对“****”的定位分析，结合我公司多年的物业管理经验，我们对“****”的物业管理的整体设想如下： 我们的管理思路：以合适的收费价格，现代化的管理手段，营造高品位的居住办公环境，提供优质高效的服务，创造商住楼小区的物业管理典范。 管理机制 在**·****的物业管理过程中，依托**物业公司本部规模、人才、经验、体制四大优势，根据**·****的特点在实行专业化的物业管理同时，积极倡导业主自治与自律，启发业主参与意识，发挥业主的自治与自律功能和对物业管理公司的监督作用。 二、合适的收费价格、高标准的服务 根据**·****的物业管理价格定位分析，我们将以合适的收费价格，配合建设单位“以人为本”的思路，在科学技术、节能技术、智能技术大量运用的同时，结合公司现管项目管理的成功经验，为入驻的居民和企业提供高标准的服务。 三、换位思考，亲情服务，个性化管理 “想业主之所想”是物业管理中服务理念的基石。物业管理公司水平的高低，不仅取决于小区环境是否整洁，治安是否良好，还取决于物业公司是否赢得业主的心，“有为才有位”。在对**·****进行物业管理时，我们的原则是换位思考，我们所有的工作人员将会倾注真情，象对待自家亲人一样满足他们对服务及个性需求。 **·****小区采取的管理模式 业务流程 二、****物业管理整体动作机制 三、****物业管理处内部快速反应动作机制 四、组织机构图 机构设置是根据****小区的规模、管理重点、要点、精干高效的原则建立的。管理处是在公司本部的领导下的主任负责制。设主任一名，直管综合办公室、保安班组、保洁班组、绿化班组、水电班组。其中财务由公司本部代管，****小区管理处不设财务部门。 五、各班组职责 综合办公室：主要负责配合管理处主任的工作，负责办理业主的入住，居民信息的收集，物业费用的收取，及其它事务。 保洁班组：负责各楼宇的环境保洁，卫生消杀，环保监测和民民及入驻单位委托的保洁服务项目。 绿化班组：对小区内所有的绿化花木负责，对小区内绿化区域进行管理，定期对绿化进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。 水电班组：负责小区内所有公共设施、设备的维修、保养及居民委托的维修服务项目。 保安班组：主要负责各楼宇的公共秩序的维护、道路畅通、车辆停放的管理、消防安全管理、小区巡逻。 **·****前期物业管理工作计划 ****的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入的具体工作计划： 1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施；另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施； 2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据****的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。 3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。 4、检查机电设备的配置是否合理。 5、收集整理合同文件和技术档案资料。 6、起草物管委托合同并与开发商签署；7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案； 8、制定物业管理的岗位设置和人员编制，列出人员到位时间表； 9、制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）； 10、根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行； 11、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准； 12、与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责