房地产估价培训.ppt

房地产估价 一、房地产的概念 1.国内： 我国还没有建立法定的房地产概念，但综合各家观点可将房地产定义为土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物，同时包括以上各部分所衍生的各种权利。 一、房地产的概念 2.国外： ◆英国多用Property。 如：Property Valuation Property Management ◆美国多用Real Estate。 如：Real Estate Advisor 1. 潜力巨大的房地产业和住宅业 1.1房地产业和住宅业的发展历程 （1）1953年前---基本以市场经济为主。 （2）1953年---2000年，分三个阶段： ①1953~1978年： 住宅作为福利产品，否定其商品属性，否定其价值，片面强调土地的资源属性和公有制，将土地权利同土地实体视为一体。 参考资料来源：中信证券研究部 我国房地产业发展的5个阶段 1〉政府建房分配模式（1991 年以前） 1991 年以前，我国房地产业基本延续了计划经济体制下投资建房的模式，土地划拨、财政拨款、福利分房前提下，没有真正意义上的房地产企业（充其量就是建筑企业）。没有房地产企业也就没有房地产行业，更谈不上商业模式。如果非要讲一个模式的话，可以归结为政府（单位）建房分配模式。 4〉“杠杆”模式（或以小博大、“空手套白狼”模式）（1998—2004） 由于政策因素，房地产市场在90 年代末开始了又一轮的复苏。在这一时期，有90 年代初那种商业模式的影子，即依靠土地转让获取超额利润，但更多更典型的是利用关系协议拿地（土地出让金欠交或只交一部分）→以土地抵押银行贷款筹集启动资金（用来拆迁等开发前期支出）→建筑企业垫资开发→楼花销售回款→偿还欠款补交土地出让金。制度和政策的空白，旺盛的市场需求使许多房地产公司完成了从无到有的神奇转化，房地产企业在“神话”中实现了暴利。 参考资料来源：中信证券研究部 5〉属于资本的商业模式形成阶段（2004—今） 2004 年随着土地“招拍挂”的施行和银行信贷的紧缩，土里的“金”越来越少，“淘金”的难度也越来越大，地产公司的“杠杆效应”越来越弱。“土地新政策和控制银行信贷两手抓”，从两个关键的环节（但实质是资金）抬高了房地产行业的准入门槛，逐渐形成了房地产属于资本的商业模式。 第三节 房地产 三、房地产的类型（按物理状态分） 为人类的生产活动提供使用空间的房屋， 包括轻、 重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售， 也有的用于出租。 除了上述物业种类以外的物业， 称为其他物业， 有时也称为特殊物业。 这类物业包括赛马场、 高尔夫球场、汽车加油站、 飞机场、 车站、 码头、 高速公路、 桥梁， 隧道等物业。 特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。这类物业的土地使用权出让的年限， 国家规定最高为 50 年。 返回 第四节 房地产价格与定价技巧 一、房地产的价格 地上空间 地面 地下 空间 （一）房地产的定义 是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。 1.土地: 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。 地心 第四节 房地产价格与定价技巧 一、房地产的价格 2.建筑物: 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。 土地： 这是一块无建 筑物的空地。 （a） 土地：该块土地上虽然有建筑物，但在观念上可能把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在； ②考虑建筑物存在的影响。 （b） 建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种： ①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。 （c） 房地： 下有土地，上有建筑物， 此时把土地与建筑物也作 为一个整体来看待。 (d) 3.房屋和构筑物的区别：房屋:一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物：一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。 烟囱 水塔 道路 思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？ 高压电缆 第四节 房地产价格与定价技巧 一、房地产的价格 （二）地产价格、房产价格、房地产价格 第四节 房地产价格与定价技巧 一、房地产的价格 1. 地产价格 土地 坐落 面积 形状 四至 地势 周围环境 利 用 现 状 产 权 状 况