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短评报告 房地产股：坐享秋收季 增持 （维持） 房地产行业 2007 年 9 月 28 日 杨兴风 010 yangxf@ 牛继中 010 niujz@ 事件描述： 央行银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》：对已贷款购买住房、又申请购买第二 套（含）以上住房的贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍；对具有囤积土地、 囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款；空置三年以上的商品房不得作为贷款抵押物；商 业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率1.1倍。 评论： 1. 《通知》的主要内容包含五个方面：一是进一步严格房地产开发贷款条件。对囤积土地、囤积房源行为 的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中 小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套（含）以上住房贷款的首付款比例和利率水平。三是明确 提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。四是加强房地产信贷征信管理，利用信贷征信系 统防范信贷风险。五是要求所有商业银行按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产 信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。 2. 防范信贷风险，维护金融稳定。《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%，不 得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，对商业用房贷款首付及利率的调整，以及对房地产信贷征 信管理和贷款监测等要求，其目的都是为了防范信贷风险、维护金融稳定，有利于金融市场健康平稳的 发展。 3. 保证中小户型普通住宅供应量符合调控思路。今年以来房地产行业的调控政策，除了确保和加强已经出 台的各项政策在地方的执行力以外，加快廉租房等保障性住房的供应，并鼓励和要求中小户型项目的开 发等，都可以看出政策还是鼓励满足面向广大群众自住需求的普通商品住房的。此次对房地产信贷的调 整，重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例 规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规 定。对首套自住型普通住宅区别对待，维持原有相关政策，符合今年以来的调控思路。 4. 有利于抑制房地产市场的投资/投机行为。《通知》明确要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含)以上住房的，贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍； 同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。此外，鉴于商业用房较强的投 资性，规定商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次 利率的1.1倍。多套住房、商业用房首付比例、贷款利率的提高，增加了投资/投机的成本，对房地产市 场的投资/投机行为能起到一定抑制作用，有利于缓解房价过快上涨的压力。 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 行 业 研 究 / 短 评 公司研究/调研报告 5.具体执行有待进一步观察。提高第二套房首付虽然对投机需求具有一定针对性，但也无形中对跨区域的 自住需求带来了一定障碍，由于信息系统还需完善，例如征信的加强以及系统内部的联网等技术性障碍， 银行目前可能还无法真正区分自住与投资的需求，此外，同一个家庭以不同家庭成员的名义分别购房也 将使政策的执行经受考验。因此，该政策在具体执行上是否能达到预期效果，还需进一