房地产管理案例.ppt

一、房地产抵押 1、公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独办证，能否抵押？2、共有的房地产，如一方申请抵押，另一方不配合，该如何处理？3、丈夫赠与妻子的房地产在抵押或转让时是否还须丈夫同意？ 1、答：公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层属于公用建筑面积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。??? 小区会所如已交纳地价且并未分摊给业主，可单独办证。2、答:共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不能办理抵押登记。因此对多方共有的房地产，一方不配合，登记机关不受理抵押登记。3、答：我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，但双方另有约定的除外。 丈夫将房产赠予妻子，如已办理赠与手续并依法登记在其妻子一人名下时，抵押或转让不须丈夫同意。 4、已颁布拆迁公告的房地产，能否再进行抵押？5、利用宅基地建造的村民自建房，是否能够抵押？拍卖时如何取得商品房产权？6、一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺序如何？7、如抵押房地产的土地使用年期已届满，抵押权人如何保障自身的权益？ 4、答：拟拆迁的房地产，不能办理抵押登记。5、答：农民私房不能抵押，当然也谈不上以拍卖方式处分从而取得商品房产权问题。6、答：同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。7、答：房地产的土地使用年期届满，土地管理部门可依法无偿收回土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物，或重新出让土地使用权。在这种情况下抵押权人应要求抵押人提供新的担保方式。 8、新房被开发商抵押 ??? 令西宁市新世纪花园住户郁闷的是，时至今日，他们还拿不到房产证。然而让他们吃惊的是，当他们到西宁市房产交易所了解情况后才得知，新世纪花园内的10栋住宅楼在 2002年就已全部被开发商抵押给了银行。当初购房时开发商承诺3个月即可拿到房产证，但是直到今天，业主们非但没有拿到房产证，反而被告知要缴维修基金。 ??? 新世纪花园的开发商青海置地投资有限公司的工作人员说，新世纪花园的住房在没有出售前都做了抵押，卖出去一户解押一户，这在房地产行业中是很正常的。  ??? 那么10栋楼都抵押给银行是不是很正常呢?法律界说，将按揭的房屋抵押应该属于三方行为，房屋购买者也应该参与其中，并在购房的同时办理抵押手续，由购房者将房屋抵押给银行，而开发商私自将房屋抵押则属于不正常现象。 ??? 另外，对于尚未开工建设的“楼房”，开发商将土地使用权抵押之后能否预售“楼房”，国家没有禁止性规定。 有的房地产开发企业资金不足，就拿土地使用权进行抵押然后向银行贷款。如果购房者在办理房产证时开发商还没有还清贷款，解除抵押，就无法办理房产证。 据了解，办理此项抵押会在国有土地使用权证上进行记载，购房者若想了解土地使用权是否已被抵押，最省力的办法就是查看原件。而许多开发商利用购房者缺少相关知识的弱点，往往不向购房者出示国有土地使用权证原件文本，以图蒙混过关。 二、 拆 迁 1、 西安市西三环工程经过三桥东堡子村，根据规划全村需要整体拆迁 。两年前向村民宣布拆迁通知，停止一切建房行为，与村民协商拆迁事宜。  第一次与村民代表达成协议，三桥镇政府、未央区政府、三桥东堡子村民代表签了字。全村实行货币化安置评估价加1000元。由村民自行解决住房手续，政府协助解决。 第二次2004 年新的拆迁条例出台后，货币安置变成了评估价加900元，镇政府执行新的政策而不执行原先政策，令人不解。第三次，2005年初市政府会议纪要要求三桥东堡子村不实行货币化安置而实行购地安置。每平方米变成了300元加宅基。单方面改动协商好的政策,严重违反拆迁条例。 现如今，政府采取了高压手段，让政府工作人员每人承包几户拆迁户，承诺谁成功将房拆除奖励上万元奖金。 2、限制行为能力人订立的拆迁协议无效 朱永是某小区内的居民，承租了房管局的公房3间计65平米，该房由朱永及其妻子刘芳和儿子朱麟共同居住。朱永患有精神病，一直在家中养病。2002年12月5日，某拆迁公司要拆迁这片平房盖楼房，便与朱永签订了拆迁房屋补偿协议书，协议书规定拆迁公司为朱永安置现房两居室楼房一套，居住面积45平米，并一次性支付给朱永异地安置补助款3万元，朱永一家在一个月内搬家腾房，双方还在协议中就拆迁安置中的其他事情作了规定。协议签订后，朱永从拆迁公司领取了补偿款3万元。 在朱永和妻子刘芳商量搬家事情时，刘芳才得知此事，她认为拆迁公司给自己家