房地产业务分析报告.ppt

超越集团房地产业务分析报告 导读：全国房地产市场概况 我国房地产业经过短暂的平稳发展后又开始高速增长… 房地产业已成为我国经济新的增长点 国家出台了多项政策支持房地产业的发展 居民人均收入的提高，有效支撑我国房地产业的发展 高速增长的房地产市场吸引了众多商家，造成竞争异常激烈 综上，处在成长期的我国房地产业，发展前景巨大 导读：安阳房地产市场概况 住宅建设是安阳房地产业的主流，近期内商业营业用房没有大的发展，写字楼所占比例很小 安阳房地产开发呈现周期性变化 目前安阳的房地产开发商主要是本地的开发商，实力雄厚的外界开发商还没有进入安阳市场 安阳众多的开发商处在低水平竞争阶段… 住房价格、户型设计、工程质量是目前开发商竞争的焦点，品牌形象、物业管理、环境规划是将来开发商竞争的主要手段 综上，安阳房地产业还处于成长期的初级阶段，发展空间较大 导读：安阳政府房地产政策与规划 安阳市政府积极落实国家政策，宏观调控能力将逐步加强 …政府决定发展几个信誉高效益强的大型房地产公司，安阳的房地产开发将进入优胜劣汰阶段 老城改造和经济适用房是近期安阳市政府房地产规划的主要内容 目前经济适用房与商品房的差别在安阳尚不明显 将来经济适用房政策到位后，经济适用住房的机会多，利润低 从政府规划看，5年内平均每年规划建设住宅100万平方米，后10年内平均每年规划建设住宅150万平方米… 10年累计来看，商品房各个档次规划基本持平，经济适用房规划面积较大，而自建房在一段时间内仍是单位解决职工住房问题的主要手段 安阳政府住房“十五”规划目标要将城市综合开发率提高到60%，但自建房在一段时期内仍会大量存在，而经济适用房是近期政府规划的主要方向 导读：安阳居民消费需求分析 安阳居民对住房需求刚刚进入“社交的需要”阶段 地理位置和价格是安阳消费者购买住房时考虑的主要因素 由于安阳常住人口的增加、住房人均面积的增加和老旧房屋的拆迁，形成了住房的有效需求… 安阳住宅2001年的需求量是73万平方米，到2010年将达到104万平方米，10年合计安阳居民将购买住房900万平方米 安阳居民生活水平的提高，有效支撑了安阳房地产业的发展 从居民收入水平看，2000年人均收入5696元，家庭收入17658元，分别比1999年提高30%和19%。 目前有能力购买商品房的居民占安阳常住人口比例68%，其中能负担高档住宅的比例为7%，只能负担中档住宅的比例为9%，只能负担普通住宅的比例为11%，能负担经济适用住房的比例为41% 从购买欲望考虑，安阳居民购买高档住宅的比例为7%，中档住宅的比例为18%，普通住宅的比例为30%，购买经济适用房的比例为45% 通过建委访谈分析，居民住宅购买比例基本与住宅建设比例一致：高档住宅占8%，中档住宅占8%，普通住宅占11%，经济适用房占32% 按照上述3个方面分别计算，按稳健原则取每种计算结果的最小值，得出安阳居民未来10年购买住宅面积为：高档63万平米，中档72万平米，普通住宅99万平米，经济适用房288万平米 导读：细分市场分析 住宅市场细分说明 从价位上看，中兴在低档市场占有最大份额，国泰和贞元次之，中档市场开发商力量较为平均，目前除了超越外，高档市场都是小开发商开发的别墅式建筑 从区域划分看，北关区和文峰区众多楼盘零星分布，中兴占有较大份额，铁西区贞元和中兴占有大部分份额，开发区现在只开发了12.7万平方米 目前关注高档市场的开发商较少，安阳高档住宅市场有较大的发展空间 较多开发商进入中档市场，争夺有限的市场空间 在普通住宅市场，开发商数量很多，竞争激烈 以档次来划分，在高档市场存在更大的发展空间，进入该市场的开发商较少 经济适用房具有较大的市场机会，市场容量大，利润低 导读：竞争分析 从近期住宅在建工程看，由于自建房规模过大，对商品房将造成很大冲击，影响到商品房的价格和入住率 从今明两年商品住宅竣工面积看，中兴和贞元占有较大份额，具有明显优势 中兴实力强大，并逐渐利用自身优势占据低端市场 贞元房地产公司确立了5年内的发展目标，并且已经在中低档市场占有较大份额，实力逐渐增强 …具有详细目标规划的贞元房地产是超越必须重点考虑的竞争对手 国泰因自身问题无法开展项目，暂时威胁不大 以建源、富通、东方为代表的小开发商群体正积极寻找市场机会 竞争对手优劣势分析 导读：超越战略选择 从价位上看，高档住宅市场有较大的市场空间，进入的开发商少，竞争不激烈，而经济适用房市场容量大，机会多 从区域看，文峰区、北关区东部和文峰区南部近郊区有发展潜力 超越具有发展高端市场和经济适用房的条件 综上所述，超越的发展战略方向是先进入文峰区、北关区高端市场，在确立品牌优势后，向文峰区、北关区的经济适用房市场和开发区的高档住宅市场渗透 战略实施建议 超越房地产远景展