房地产营销价格策略.ppt

第八章 房地产营销价格策略 8.1.1 房地产价格的内涵及特征 1.房地产价格的内涵 （1）房地产价格经济学意义上的内涵 从经济学的角度看，房地产的价格是指房地产开发、 建设及其经营过程中，凝结在房地产商品活动中活劳动 与物化劳动的货币表现。它是房屋建筑物价格和地产价 格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合 性货币表现。 （2）房地产价格营销学意义上的内涵 从营销学的角度看，房地产价格是消费者对于房地 产商品价值判断的货币表现。 2．房地产价格的特征 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特 有的属性。 （1）土地价格不由生产成本决定 （2）房地产的保值性与增值性 （3）房地产价值的个别性 （4）房地产价格构成的复杂性 （5）房地产价格表现形式的多样性 （6）房地产价格与物权的密切相关性 8.1.2 房地产价格的分类 1.建筑物价格、地产价格、房地产价格 ■建筑物价格有时称房屋价格。 ■地产价格又称土地价格，简称地价。 ■房地产价格又称房地产混合价。 注意:房价、楼价、房产价格与建筑物价格的区别。 ■销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场转手的价格。 ■租赁价格是房地产商品在保持其原有的所有权关系不变的前提下，对房地产商品的使用价值实行分散出售的价格。 3.商品房的价格、成本价格和福利价格 ■商品房的价格=成本价格+利润 ■成本价格是房地产开发企业开发经营投资的回收价格。 ■福利价格是低于成本价格的价格形式。 ■成本价格和福利价格必须要辅之以相应的财政补贴，国家通常采取划拨一些土地建房，然后出售给住房困难户。 4.市场价格、计划价格和理论价格 ■房地产的市场价格，是房地产交易双方的实际成交价格，通常随着时间和供求关系以及供需双方的意愿的变化而经常波动。市场价格又称买卖价格，也称市场调节价。 ■计划价格是政府规定的指导性价格或强制性价格。 ■理论价格是经济学理论认为的房地产市场价格波动的中心，时常称之房地产价值。 5.总价格、单位价格和楼面地价 ■房地产总价格是指一宗房地产的整体价格。 ■房地产单位价格是指单位土地面积或单位建筑物面积的价格，它可能反映房地产价格水平的高低。 ■楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 ■楼面地价与土地总价格的关系为： 【例】有甲、乙两块土地，甲土地单价为700元/m2，容积 率为5；乙土地单价为510元/m2，容积率为３。如果甲、 乙两块土地的其他条件完全相同，哪一块地价要低一些？ 【解】地价高低应根据楼面地价水平判断： 甲地楼面地价＝甲地单价÷甲地容积率 ＝700÷5＝140元/m2(建面) 乙地楼面地价＝乙地单价÷乙地容积率 ＝510÷3＝170元/m2(建面) 可见，甲土地的价格相对来说要低一些。 6.抵押价格、课税价格和征用价格 ■抵押价格是在设定房地产商品抵押权时所评定的价格。房地产商品的抵押价格通常要低于它的实际价值。 ■课税价格，是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税价格如何，由课税政策而定。 ■征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。 7.期房价和现房价 ■现房价格：是指以现状房地产为交易标的的价格。 该房地产的现状可能是一块准备建造，但尚未建造建 筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物 已建成的房地产。当为建筑物已建成的房地产时，即 为现房价格。 ■期房价格：是指以未来状况的房地产为交易标的的 价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的 房屋（含土地）为交易标的的价格。 ■期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房 出租的净收益的折现值-风险补偿。 8.住宅工程造价和住宅综合造价 ■住宅工程造价是单一住宅项目的征地、开发和建 造价格。 ■住宅综合造价则除了单一住宅工程造价之外还包 括小区配套费、拆建还建费、统建管理费等项目费 用。 ■目前各地一般都采用综合造价的指标。 9.政府定价、政府指导价和市场调节价 ■政府定价是指按照国家规定权限制订的商品价格和收费标准。 ■政府指导价是按照国家规定的权限，通常规定基准价和浮动幅度、差率、利润率、最高限价和最低保护价等，指导企业制定的商品价格和收费标准。 ■市场调节价也称市场价，是指生产者、经营者根据市场供求情况可以自主制定商品价格和收费标准。 10、实际价格和名义价格 ■实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者 将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时 的价格。在房地产营销过程中应按照折扣比例、交款时 间、优惠条件等明确计算房地产的实际价格。 ■名