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当前房地产物业管理中的问题与对策 口文 ／赵晨钢 提要 物业管理企业虽然在我国只 法》、物《业企业财务管理规定》、住《宅共 的服务水平低下、服务质量不到位、服务 有2O多年的发展 ，但企业数量连年猛增， 用部位共同设备维修基金管理办法》、关《 意识停滞，企业的专业化程度不高。 在取得 了很多成绩的背后，也逐渐暴露出 于物业管理企业代收费用有关营业税 问 4、物业管理的招投标市场运45-．~制 许多不足之处。本文着重分析当前物业管 题的通知》、物《业管理企业资质试行办 不完善。当前，全国各地大城市基本建立 理行业中所存在的问题，主要从法律法规 法》、物《业管理委托合同示范文本》、业《 物业管理招投标市场，开展了一些物业管 体系不完善 、市场化程度不健全、从业人 主公约示范文本》、前《期企业管理协议示 理项 目招投标。但从实际效果及外界反 员不够专业化、企业本身管理经验不足等 范文本》等行政规章行业规范和地方性法 映，并未达到国家颁布的 招《投标法》的目 方面分析问题的成因，并提 出改进和提高 规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理 的。主要表现在：物业管理招投标普及率 我国物业管理水平的对策措施。 论体系的指导，各部门在制定法规的过程 不高，行政领导、企业单位干预大；物业管 中，往往局限于对境内外成功经验的模仿 理投标市场化程度不足，暗箱操作，压价 关键词：房地产；物业管理；物业管理企业 或就事论事的解决方法上，存在许多不足 不正当竞争时有发生；招投标投入的人 中图分类号：F27 文献标识码：A 之处 。 力、物力、财力太多、成本太高，对微利服 一 、 房地产物业管理企业发展现状 2、市场化程度不高。物业管理项 目的 务企业压力过大，企业缺乏积极性：物业 20世纪八十年代初我国第一家房地 获取大多都是暗箱操作，市场竞争机制还 管理招投标示范文本缺乏，一些单位不规 产物业管理公司在深圳建立，标志着物业 未真正形成。作为市场主体的业主管理缺 范定位，使物管招投标缺乏公平、公正性。 管理行业的诞生。至今已有20多年，根据 乏足够认识，业主委员会组建难度大，自 5、物业管理收费难且不规范。物业管 国家统计局 2009年的行业调查数据显 治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业 理收费相当困难，同时尽管国家颁发了 示，在我国31个省、自治区、直辖市，130 管理企业与建设单位、房管单位之间还存 物《业服务收费管理办法》，但是各地物价 个大型城市和地区的近 5，000家物业公 在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、 主管部门没有严格实施，当地收费标准又 司中，2005~2008年建立的就有 2，965 谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不 不见出台，服务收费没有做到有章可循， 家，几乎 占总数的60％，房地产物业管理 分、责任不清的局面还没有完全改变。物 由此导致物业管理主体双方产生了后续 企业的队伍每年在 以超过 100％的同比增 业管理还没有形成有利竞争的统一的市 的不 良连锁反应。 长数量进行发展壮大，这说明我国大多数 场。有些物业管理存在许多不符合市场化 三、完善房地产物业管理的对策 物业管理企业发展势头非常 良好，物业管 的问题，一些物业管理企业在物业管理专 1、健全物业管理相应法律法规。从物 理市场大有可为，但同时也提醒我们，由 业方面不很在行，但因为是某个开发公司 业管理业务来看，一是建立房屋及维修管 于建立时间短，物业管理市场不健全，这 的下属企业，或者是某几个开发公司合资 理的法律、法规、规章；二是建立设备设施 些如雨后春笋般建立的房地产物业管理 组成的股份企业，管理项 目不愁没有：另 管理法律、法规及规章：三是建立环境卫 企业存在许多不足之处，有待改进。 一 些物业管理企业则更有手段，他们充分 生管理的法律、法规及规章：四是建立保 二、当前房地产物业管理存在的问题 利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市 安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另 1、相关法律及法规体系不完善。我国 场化的手段进行暗箱操作，夺取市场。 外，完善的物业管理