地产公司项目合约策划报告.docVIP

×××××× 项 目 合 约 策 划 报 告 编 制： 审 核： 签 发： 编制日期： ××××××项目合约策划报告 一、项目概述 ××××××项目位于××市××区，项目占地84100m2，总建筑面积96660.5m2，拟开发约24栋6-8层的住宅小区。公共建筑层数为1-3层，总体建筑高度不超过24m。其中住宅建筑面积76987 m2，商业建筑面积3988 m2，幼儿园建筑面积3002.5 m2，架空层建筑面积2119 m2，半地下车库及设备用房10544 m2。 本项目拟分成两期滚动开发：一期为售楼区域（包括会所、1栋、2栋、3栋、11栋、12栋、13栋，约20,000m2），其他栋号均属于二期，为非售楼区域。详见附图（一）：总平面图 本项目计划开工日期为2006年5月1日，一期竣工时间为2007年4月26日，二期竣工日期为2007年10月8日，总发展时间历时一年零五个月。 二、合约策划综述 （一）目的 由于本项目工期非常紧凑，为发展计划顺利进行，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段针对本项目合约工作的重点和难点，制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。 （二）合约管理架构 见图1：×××××× 项目合约管理架构图。 图1：××××××项目一期合约管理架构图 （三）合约分判总体思路 本项目采用细化分包模式，由我司分专业直接分包。土建总承包需完成主体结构施工、内外粗装饰施工、室外水景结构施工，并承担主体结构内全面管理的责任及对外协调。 招标报价模式：在严格控制建安成本的同时兼顾招标工作的效率 造价低于一百万且技术较为简单的招标采用一次报价； 造价高于一百万的招标采用二次报价； 对于造价低于50万、工期紧张的特殊工程或者具有政府垄断性质的工程（如燃气、有线电视等），在请示招投标小组或主管领导同意后可采用直接委托方式，由合约部核价； 定标原则：合理低价中标。 招标策略：充分引入竞争，吸引新的合作伙伴，在适当的情况下选用两家单位进场，采用新老结合的方式以降低风险；在发标时不明确定标单位数量，使投标单位能够充分竞争。(其中二期主包工程发标前明确标段划分，便于投标单位考虑现场平面布置，减少定标后措施费用的约谈困难) 3、招标方式：尽量做到按招标图纸量价包干（即总价包干），减少结算纠纷 采用量价包干模式的招标主要有： 二期主包工程（两家）； 大堂及电梯厅装修； 消防工程； 燃气工程； 小区智能化工程； 对于工程量无法包干的工程，则采用综合单价和措施费包干、工程量按实结算的模式，采用这种模式的招标主要有： 一期主包工程：按方案图模拟工程量清单，等正式施工图出来后三个月内完成工程量核对，并按施工图包干； 土方工程：初始标高由我司在招标时提供，投标单位自行复核； 门窗工程； 会所及样板房装修工程； 园建工程； 绿化工程； 室外道路及给排水管线工程； 室外电气工程； 外墙涂料工程； 栏杆工程； （四）标段划分 根据项目发展计划，该项目拟分两期开发，因此主包工程及大多数专业分包工程都是分两期进行。 分两期进行招标的工程：主包工程（其中二期分为两个标段）、塑钢门窗工程、栏杆工程、园建工程、绿化工程等。 整个项目一次招标的工程：土方工程、边坡支护工程、燃气工程、小区智能化工程、信报箱工程、入户门/防火门工程、外墙涂料工程、室外道路及给排水管线工程、室外电气工程等。 物资采购原则上都是按一次招标考虑。 （五）时间节点控制思路 本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。 在工作开展之前与项目部、设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约分判时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。 （六）工程量清单编制原则 鉴于本项目的特点，拟委托造价咨询公司行进行项目的主体工程的工程量计算，按照会所、住宅、商业、地下室对结构、建筑等进行分别计算。对专业分包的工程量按照《××地产房地产开发成本科目（2005年11月修订版）》的科目分类（国标清单）进行分类计算。 （七）工程价款支付 为了提高工程款支付的效率，减少重复劳动，同时也督促分包单位尽早结算，本项目在工程款的支付方面同以往相比作了相应调整： 一般工程，工程价款每两个月支付一