2010年房地产政策解读1959533979.pdfVIP

2010 年房地产政策解读 2009 年： 12 月9 日，个人住房转让营业税征免时限由2 恢复到5 12 月14 日，国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期 12 月17 日，土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于50% 12 月23 日，个人转让不足5 年的非普通住房全额征收营业税 12 月30 日，沪四条：严格二套房认定标准、加大闲置土地清理、公共租赁住房研 究制度配套，加强房地产市场监测监管。 12 月31 日，公积金贷款收紧，二套房贷款限额将为60 万 2010 年： 1 月10 日，国十一条 （二套房贷首付不低于40% ，……） 1 月18 日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点 相关宏观经济政策背景 温家宝：过早“退出”会使成果得而复失 2010 继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 2010 信贷规模暂定7.5 万亿元 一、调控力度解读 1、宏观背景：在经济走势尚未完全明朗的情况下，大力打压房地产对 于宏观经济风险较大，为了“保增长”的目标，不可能出台严厉政策，而且 政策调控的目标为投资性需求。 2、税收政策：在购房税收方面，几乎回收了所有2008 年为促进楼市的 政策，但比起 2007 年六次加息等政策，此番调控可谓极度温和，二 房利 率上浮尚未实行，投资房产依旧处于低成本时期。 3、货币政策：在通货膨胀预期之下，加息预期强烈，但为了巩固经济 复苏的成果，且防止境外热钱流入，因此在 2010 年利率水平不会有大幅调 整。 二、调控对于供需双方的影响 （ ）需求方 1、物业税、贷款利率、首付比例是影响购房需求的最敏感要素，这其中物 业税的执行难度大可行性低，贷款利率近期不会有大幅度调整，提高首 付比例主要针对二 房。因此调控政策更多地是影响购房者的心理预期， 并无实质性的影响。 2、购房者对于政策的消化能力加强。经过 2005 年、2008 年市场波动的历 练，以及对于上海房地产长期看好的共识，购房者对于政策的消化时间 大为缩短，尤其是在当前并无严厉政策出台的情况下。 3、投资性需求或避险性需求强烈。通货膨胀预期的存在和国内投资渠道有 限，造成无论是个人还是企业，投资房地产的需求依然十分强烈。 4 、流动性过剩。从信贷规模来看，2010 年的信贷规模虽不及2009 年的10 万亿，但是流动性依然很大，不可避免继续会有资金流入房地产市场。 （二）供应方： 1、增加保障性住房建设。政府加大经济适用房、动迁安置房的建设，但是 此举对于缓解供需矛盾效果有限，尤其是对于刚需中的主力购房者。 2、增加土地供应，整顿闲置土地，提高土地出让金首付比例，是为了提高 土地的使用效率，但以往政策执行难度较大，成效有限。 3、2009 年造就的 批总价地王、单价地王的项目即将上市，高成本必然带 来高售价，面向刚需的普通商品房的供应依然严重不足。 综上，目前政策主要调控的方向是需求方，且仅仅在交易环节，并没能解决 土地供应不足造成的供不应求的根本问题，因此决定了房地产调控政策都是短效 的，调控的效果非常有限。 三、趋势预判 目前处于政策的频 期，但大多为针对“国四条”的进 步细化，且此次 改以往“ 刀切”的做法，各项调控措施目标仅指向投资性需求，体现了管理层 对于遏制房价继续快速上涨的决心和强硬态度，但绝不是打压。2010 年，面临 更加复杂的国际经济形势、货币政策的压力，房地产行业作为保证经济增长的主 要动力不会有大的调整，而对于刚性需求、长期投资、资产保值的购房人来讲， 2010 年依旧是购房的好时机。