房地产估价理论与方法真题2004年.docVIP

2004年全国房地产估价师执业资格考试 ——房地估价理论与方法试卷 一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1．房地产具有供给有限特性，本质上于( )。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．房地产不可移动 D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。 A．1667 B．1765 C．1875 D．2000 3．某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。 A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B．建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2 4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。 A．相应配套的基础设施 B．土地的形状 C．组合完成的功能 D．立体空间 5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。 A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权 D．建筑物相邻关系 6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( )万元。 A．78 B．882 C．1210 D．1272 7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。 A．4400 B．4409 C．4445 D．4455 8．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的( )。 A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元 D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。 A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性 10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。 A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D．存量+新增竣工量-拆毁量 11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( )。 A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在 C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况 12．某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。则该建筑物的成新率为( )。 A．44% B．50% C．67% D．94% 13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定；将出现( )的情形。 A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地