2011年广州房地产发展预测报告.pptVIP

前言——合富辉煌对历年市场走势预测的回顾 合富辉煌根据历年房地产市场的走势规律，结合国内外经济面，资金环境、政策导向、房企状况、城市规划、土地供求、住宅供求、消费者预期等趋势综合判断，较为准确地把握了近年房地产市场的发展走势。 前言——2011年房地产市场何去何从？ 专题报告——思路及小结 2010年国内通胀：国内外因素导致通胀形势明显升温 专题报告——思路及小结 中央年内三度重拳出击楼市，遏制房价过快上涨 房贷政策及部分城市限购政策对楼市影响最直接 政策调控主要围绕信贷、保障房等5方面 政策目的是调整住房供应结构，抑制不合理住房需求，遏制房价过快上涨 专题报告——思路及小结 商住用地出让175万M2 ，预计全年可完成2平方公里目标 商住用地出让同比减少 1-11月成交占地175万M2 ，预计加上12月即将推的土地，全年接近200万M2 ，同比减少27%； 1-11月成交总建387万M2 ，预计全年420万M2 ，同比减少45%。 商住楼面地价比09年上升10% 全市1-11月地价5893元/平方米； 房价的上涨带动了地价的攀升。 1-11月定向出让萝岗四宗总建101商住用地，楼面地价400-500元/平方米左右，如剔除此部分，全市楼面地价高达7797元/平方米，同比上升45%； 1-11月中心六区商住用地楼面地价10607元/平方米。 商住用地成交主要集中在萝岗和荔湾 政府今年在中心城区推出较多优质商住用地 开发商看好广州城市价值与楼市潜力，积极参与拿地 专题报告——思路及小结 总体市场——商品房销售面积萎缩，但销售金额基本持平 2010年1-11月的广州全市房屋成交面积约1706万平方米，同比下降17%，但仍远多于2008年的销售面积；其中一手商品房下降幅度更大，同比下降29%。 2010年1-11月全市房屋成交金额1489亿，同比持平，其中一手房成交金额963亿，同比下降2.4%，显示虽然一手房成交大幅下降3成，但销售金额基本与去年同期持平，开发商的业绩理想。 总体市场——住宅受调控影响成交萎缩，写字楼商铺供求价增长明显 2010年1-11月，广州市各类商品房供应均有所增长，特别是写字楼和商铺增长幅度最大； 成交方面，住宅受密集的调控政策影响，成交萎缩明显；写字楼、商铺成交有不同程度的增长； 价格方面，各类物业均价同比上升明显； 显示在通胀和广州亚运的双重推动下，广州各类物业供求旺盛，价格升幅明显。 商品住宅市场——新增供应有所增加 由于2009年楼市的火爆，大量存货被消化，开发商加快开发进度，2010年的新增供应有所增加。2010年1-11月份，全市商品住宅新增供应701万平方米，比2009年同期增加15.7％，是2006年以来供应第二多的年份。 商品住宅市场——外围新增供应增加，中心六区供应减少 2010年1-11月商品住宅供应量最大的区域依次是：番禺、花都、白云和荔湾区 其中外围的番禺、花都、南沙区的新增供应增长明显，特别是番禺区由于亚运城的推出，新增供应近250万平方米，同比增长250%；外围四区新增供应472万平方米，同比增长74%，是全市新增供应增长的主要动力。 中心六区1-11月新增供应228万平方米，同比减少32%，特别是天河区和海珠区的降幅明显 商品住宅市场——一手住宅成交量萎缩更明显 2010年1-11月广州全市住宅成交面积同比减少23.4%； 其中一手住宅成交面积减少35.8% ； 二手住宅同比减少9.9% 。 2010年一二手住宅成交面积与近年相比属于正常水平，特别是二手成交面积大幅超过一手，显示在中心区一手供应日益稀缺、价格大幅攀升的情况下，二手成交更为活跃 商品住宅市场——市中心消化情况好于外围区域 2010年1-11月全市消化率77%，但中心六区消化率为116%，显示市中心仍供不应求。 分区看，中心六区除越秀外，各区消化率在90%以上，特别是天河区、海珠区由于新增供应大幅减少，成交面积远超新增供应面积。 外围区域消化率较低，其中番禺区由于亚运城的大量供应，导致当期消化率最低； 商品住宅市场——成交价格持续上升 2010年1-11月广州市商品住宅成交价格12330元/平方米，同比大幅上升34%； 成交价格延续2009年以来的升势。年初价格在11000元/平方米的水平，至年底全市均价约14000元/平方米。 市区价格上升更强劲。由于市区供应少，中心六区的成交均价上升更快，10月由于凯旋新世界等高价盘的备案，成交均价接近19000元/平方米，市区均价与全市均价的拉差增大。 专题报告——思路及小结 专题报告——思路及小结 数据来源：阳光家缘 2010年广州二手住宅成交量同比上年减少约一成，但仍是近年来的较高水平； 2010年二手住宅成交面积754万平方米，占整体楼市份额57