香港房地产法规.docVIP

香港房地产相关法律法规 引言　　一九八四年十一月一日前，香港有关物业转易及财产的法律大部份是以英国普通法为依据，但亦受制于为处理涉及财产的特定争论而制定的香港习惯法、英国法规及本地条例。　　尽管英国的物业转易及财产法律有过重大改革（1925年的土地财产法令），然而，直至物业转易及财产条例（第219章）于一九八四年制定，此项改革仍未引入香港；而该条例实质为香港首套为规管香港的物业转易及财产法律的全面性法例。　　此外，香港还有其他不受物业转易及财产条例的实施所影响而仍具效力的法例，例如於1970年制定的建筑物管理条例（第334章）、1947年的业主与租客（综合）条例（第7章）、1973年的官契条例（第40章）及1969年的分划条例（第352章）。　　重要的是，除了物业转易及财产条例，中国习惯法于新界地区仍具效力，并获于1910年制定的新界条例所确认；而香港法庭亦会在适当情况下引用习惯法处理涉及新界地区的土地问题（请参照Tang Kai-Chung v Tang Chik-Shang的案例（1970）HKLR276 ）。　　香港的土地（即包括香港岛、九龙半岛及新界）分别在三个阶段被以下不平等条约纳为所谓官地：——　　（1）“香港岛”土地——1842年的南京条约　　（2）“九龙半岛”土地——1860年的北京条约　　（3）“新界”土地——1898年的展拓香港界址专条　　除了圣若翰大教堂外，香港并没有批授有完全及永久保有权的土地予私人业主，而香港政府亦只批授土地租赁权予私人业主。以往此类租赁权通常以官契方式批授，但现在则以出售、交换、批地或重批条款书的形式批授。　　香港政府向私人业主批发此类租契时通常规定若干契诺及条件，而私人业主则须在整个租赁期间遵守该等契诺及条件，如有违反，香港政府有权收回土地。　　早期，香港岛土地的租赁期为75年，但后来由于本地居民不断抗议，香港政府於1848年决定将租赁期改为999年，而此租赁期亦适用于九龙半岛的土地；及后二十世纪，对于香港岛及九龙半岛土地的租赁期，香港政府定为75年，并有权续约75年。至于新界地区土地的租赁期，自1898年起，香港政府通常批授75年，并以24年减去24年期未的最后三天为可绩期的年期。　　1997年7月1日以后，根据基本法第七条的规定，香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有。为免去对于香港岛、九龙半岛及“新界”地区的土地之年期的不明朗因素，中英联合声明及基本法已就承认现存租契、可续期租契可获续期及批授全新租契的权利三方面作出规定。基于联合声明的规定，“新界”土地契约（续期）条例（第150章）已于1988年制定，而该条例的第六条规定，一切将于1997年6月30日前期满的“新界”土地租契（短期租赁及特别用途的租契除外）将获续期至2047年6月30日，承租人选择不续期的则除外。　　至于在1997年6月30日期满的租契，联合声明附件111规定，凡订明于1997年6月30日后期满的租契将继续获承认。该附件III并规定香港政府有权批授年期不超逾2047年6月30日的新租契。香港特别行政区 基本法第120至123条规定，按中英联合声明所协定的形式，继续承认续期至1997年以后的租契。　　私人业主一旦获得香港政府批租土地，业主在符合租契或出售、批地或重批租契的条款书之规定的情况下，有权就土地及建于其上的任何建筑物作出处理或进行交易，而经1988年的物业转易财产（修订）条例修订的1984年的物业转易及财产条例（前述两条例以下总称“条例”）正对该等处理或交易作出规管。条例的弁言之内容如下：　　“本条例旨在就物业转易及财产法订定条文；就有关土地的协议及契据，以及其他协议订定条文；就土地及其他财产获取及持有订定条文；就有关土地的标准协议及契据订定条文；使有关土地的协议及契据隐含若干契诺及其他条文；修订及综合若干与土地及其他事宜有关的杂项条文；并就相关事宜订定条文。”　　条例的主旨是把关于土地交易的一般规则编成法典，并简化有关的法律文件。土地合约须以书面形式记录　　在香港，根据条例第3（1）条，有关买卖或其他处置土地的合约，须以书面形式记录并由有关立约人签妥，方能在法律上得以执行；然而第6（2）条中所规定的情况除外，即以市值订定，年期不过3年，业主能在租赁期开始时立即把物业交付予承租人的租赁合约，可以口头协议形式设定而亦具法律效力。　　一般而言，当卖方（出售方）及买方（购买人）订立初步协议或在买卖中所称的临时协议时，都列出关于交易的以下主要条款：　　（a）所买卖的物业之描述　　（b）成交价格（代价）　　（c）签订正式买卖协议的日期　　（d）付款方式　　（e）物业以空置情况交付／物业连租约出售　　（f）买卖完成日期　　临