青岛房地产市场研究服务建议书.doc

青岛房地产市场研究 服务建议书 一、研究方向及内容 主要研究目前青岛房地产市场的基本情况和特征分析： 1、城市特征 2、土地市场 3、商品房市场 4、客户需求 5、竞争对手研究 6、青岛市房地产未来发展趋势预测 二、研究范围 以市内四区（市南区、市北区、李沧区、四方区）、及城阳、崂山、即墨、黄岛和胶南为限。 1、相关统计和数据应尽量剔除青岛其余市县 2、报告中所有涉及到的数据口径保持统一 三、研究方法： 1.定量数据收集：中原城市监控数据；相关政府部门统计数据；其它二手资料的收集 2.问卷调查：500份问卷 3.专家访谈 4.实地考察 四、研究提纲： 第一部分 青岛城市研究及地产市场研究 城市资源 1.景观资源（自然景观、公园） 2.交通口岸（长途汽车站、火车站、重要的公交终点站、未来城市轨道交通） 3.教育资源（大学、重点中学、重点小学——侧重于对中小学的研究） 4.医疗资源（市级重点专业医院和综合医院） 5.零售网络（大卖场、批发市场、便利店网络、专业市场） 6.消费娱乐（商业中心、中高档酒店、餐饮街、酒吧街、健身场所） 7.文化场所：书店、影院、剧院等 8.政府及公共服务机构 城市人口 1.总量 2.人口构成（户籍人口、外来常驻人口、城镇人口） 3.家庭结构（以家庭生命周期分类为主结合户均人口、结婚对数、离婚对数等量化指标进行分析。） 产业支撑 1.经济总量（GDP、人均GDP） 2.三产配比 3.主要产业类型描述，着重对城市产业群分布的描述与特征分析 4.大型知名企业-产值及职工收入 社会消费力 1.人均可支配收入与人均消费性支出 2.社会消费品零售总额 3.高档商品（汽车、奢侈品）消费力调查 城市规划 1.城市发展方向和定位 2.“十一五”发展策略 3.重大基础设施建设 4.拆迁计划（青岛市市内四区城中村和城中厂的分布） 人文底蕴 1.人文历史底蕴 2.基本社会价值观描述 3.生活习惯描述（包括消费观念和习惯） 4、城市文化：节日、大型展览等 房地产政策环境及研判（地方与国家政策比较） 1.土地出让政策 2.房产交易政策 3.金融政策 4.外管政策（金融、工商） 房地产行业分析 1.青岛市房地产行业发展历程回顾 2.青岛市房地产行业特点分析（行业成熟度/开放度/本地市场特征分析） 3.市场规模及供求关系 客户分析(通过选取典型项目的客户样本，按照万科现有客户细分模型进行分析) 1.青岛市场各细分客户群的构成情况 2.居住现状及满意度 3.潜在需求能力 4.消费特点及投资行为特征 5.外籍人口分析 第二部分 青岛重点区域地产市场研究 一、各区市场规模及供求关系（2000——2007年一季度） 一级市场（分区描述历年土地出让量、地价走势、区域分布、近期土地出让计划；土地出让分产品类型分析-别墅：PR≤0.6；多层、洋房：0.7≤PR≤1.2；高层、小高层：PR≥1.3） 二级市场（按价格段对各区的供求关系、主流产品、价格走势进行描述） 三级市场（分区描述二手房租/售量、价格水平） 二、板块市场分析 1.板块总体布局（板块划分的依据，板块划分结果） 2.各板块房地产市场特点（供求情况、价格、主要产品类型、主流客户等） 3.各代表项目（产品类型及配比、产品特点、售价、销售率、主要目标客群等） 4.热点板块及其原因，热点板块的可利用土地资源分布 三、城阳房地产分析专题（2003-2006） 1.城阳宏观经济（GDP、三产比例、对外投资、固定资产投资、人均收入、人居支出） 2.城阳产业特征研究 3.城阳市场供求分析（土地市场、商品房市场、二手房市场和租赁市场） 4.城阳可利用土地资源研究 5.城阳在售项目（分类统计分析：高层、小高层、别墅、多层） 6.城阳市场客户分析（客户来源、客户特征、客户需求） 7.城阳房地产开发企业研究 8.城阳市场未来趋势研究 第三部分 典型发展商研究（侧重典型项目研究） 主要竞争对手研究（海信、海尔） A.典型项目研究（每个开发商选择3个代表项目进行研究） 1.代表项目的地块属性 2.产品开发策略及产品特色 3.产品类型及配比 4.销售价格及市场水平、销售率、营销亮点等 5.客户构成 B.其他竞争敏感因素分析 1.发展策略：客户及产品定位等 2.产品力：主要产品类型及市场占有率 3.现有土地储备及分布 二、其他竞争对手研究（绿城、和黄、上实、宝龙、卓越、天泰、城建、伟东） 1.发展策略：产品定位、战略布局等 2.产品力：青岛当地主要产品类型及市场占有率 3.青岛现有土地储备及分布 第四部分 专题研究——在青居住的韩国人消费力研究 一、研究方法 1.定量数据收集：中原城市监控数据；相关政府部门统计数据；其它二手资料的收集 2.韩资企业相关人员访谈 二、研究内容 1.青岛政府对韩政策解读： 青岛政