物业入伙工作指引.docVIP

物业入伙工作指引 1.目的 规范入伙工作的策划、组织实施。 2.范围 适用于服务中心。 3.职责 3.1服务中心经理负责组织和协调入伙各项工作的顺利实施。 3.2品质管理部负责协助进行入伙资料的准备。 3.3各相关人员负责入伙办理各项具体操作。 4.方法和过程控制 4.1物业与开发商的工作对接 4.1.1提前两个月对接入伙的准确时间，并做好提前入伙的准备。 4.1.2对接入伙前的接管验收工作。具体按接管验收指引执行。 4.1.3对接入伙前的清洁工作。地产可委托物业在入伙前进行房屋的清洁工作，一般需要10-15天（根据面积多少而定）。在进行清洁工作时，物业应避免产生局部未清洁的现象，室内和花园内的垃圾要处理掉，对玻璃、厨厕等明显地方，要保持干净，对安装有坐便器的卫生间，清洁后应贴上封条。 4.1.4对接集中办理入伙的场地。入伙现场尽量选择在明亮、宽敞、通风好、舒适的场所，避免在室外、寒冷和严热的地方。 4.1.5对接入伙现场和路线的布置（含标识）工作。 4.1.5.1布置时应确定好入伙的线路，包括车行和人行线路，尤其是分期开发的小区/大厦，要考虑到不影响已入伙业主的正常生活。 4.1.5.2应注意考虑到人行出入口的位置，人流较多的入伙各流程可采取流水线的方式布置，高尚社区业主可采取一对一服务办理方式。 4.1.6入伙问题说辞统一。根据实际情况，针对重点投诉和客户主要关心的问题，开发商和物业共同制定对客户的入伙问题统一说辞，并培训到参与入伙工作的所有工作人员。 4.1.7对接返修工作事宜。 4.2集中入伙策划、准备 4.2.1服务中心经理应指定入伙工作负责人。由入伙工作负责人进行入伙策划并编制入伙方案，策划内容包括：入伙户数、入伙流程、工作人员岗位分工、现场突发事件预案、入伙收取费用、现场的包装等。 4.2.2入伙所收取的各项费用的确定 4.2.2.1确定开始计收物业管理服务费的时间。一般入伙时间在上半月的，从当月15日开始计收；入伙时间在下半月的，从下月起计收。开发商可能由于销售或其它需要，要求延迟计收管理费的时间，由开发商支付延迟期间的管理费。开发商承诺赠送业主管理费的，由开发商按期支付管理费。 4.2.2.2确定需要预交管理费的月数。通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理，需要预收三个月管理费（但个别业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳）。 4.2.2.3确定需要预交水费的金额。一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。业主入住后按业主实际用水量扣减，直至完毕后，业主按月实际用量交纳水费。 4.2.2.4确定是否需要代开发商收取其他费用。 4.2.2.5门禁卡工本费。此笔费用由开发商确定免费送卡数量，并计入开发成本，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按照成本价收取。具体操作根据各项目情况确定。 4.2.2.6装修类费用按照装修管理规定执行。 4.2.2.7停车场类费用。确定各类车位的月租费。 4.2.2.8其它需要确定的费用。 4.2.3业主入伙指引准备 4.2.3.1入伙指引包括的内容为：欢迎词，业主入伙需准备和携带的资料，入伙办理流程，装修办理流程，业主在入伙时需要交纳的费用等。 4.2.3.2入伙指引的内容既要清楚、明了，详细，又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。 4.2.3.3业主入伙指引应在入伙前，随开发商的《收楼通知书》一并发给业主。 4.2.3.4入伙前，开发商应确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。 4.2.4入伙时需要准备的资料 在入伙前两个月确定好入伙时业主需要填写的资料，提前印刷或复印好。以下资料供参考： 序号 资料 份数 备注 1 业主临时管理规约 一式三份 业主一份，物业管理项目一份，营销一份。 2 业主（住户）资料卡 即业主（住户）档案登记表 3 委托银行代收款协议 一式三份 业主（住户）一份，物业管理项目一份，银行一份。 4 业户消防责任书 一式二份 业主（住户）一份，物业管理项目一份 5 房屋验收表 业主验房时记录验收意见的表格 6 前期物业管理服务协议书 一式二份 业主一份，物业管理项目一份。如项目办在销售楼盘时未与业主签订该协议，需要在入伙时与业主签订。 7 业主（住户）档案袋 按户数确定印刷数量 8 普通资料袋 按户数确定印刷数量 9 物品领用登记表 登记业主领用的物品 10 钥匙领（借）用登记表 陪同验房等人员借用钥匙时登记 11 装修申请相关资料 以备部分业主现场办理装修手续 12 停车场车位租用协议 一式二份 业主一份，服务中心一份 13 停车场车位管理协议 一式二份 业主一份，服务中心一份 14 业户