如何提高商铺利益最大培训课件.pdfVIP

培训讲师：陈德树 目录 一、商铺分割三大原则 二、商铺分割存在问题 三、商铺分割建议 四、购物中心业态组合 一、商铺分割三大原则  主题的原则 例如： 如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4:1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门 面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是 以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大 于 4:1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出 租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进 深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。  人性化的原则 例如：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包 括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租 金价格 25 元/ ㎡/ 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金 是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达 到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均 消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在 1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需 要达到 50-70 人次（即平均每小时 5-7 人），而整个商业部分的日人 流量就是 5000-7000 人，即平均每小时通过 500-700 人次，每分钟 通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。  科学利用的原则 例如： 楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区 范围。 二、商铺分割存在问题  商铺分割 进深与开间之比大于4：1  辅助功能区 三多：楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多  通道分割 五多：过道、楼梯、回廊 、拐角、分叉 三、商铺分割建议  降低公摊提高使用率有效方法 １、包括：缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、利用电动扶梯下部的 空间等等 ２、大型商家进驻经营如：超市、百货、大型酒楼等等 四、购物中心业态组合（七步法）  商圈研究 消费能力和业态竞争状况，核心商圈的消费研究 如：不同的区域、不同的体量、不同的目标市场定位及不同的市场细分， 会决定购物中心业态的不同组合及组合的不同比例。  业态分类 1、不同零售店铺结构特点与经营形式不同 如：服务商圈范围、目标市场、经营商品的品类、商品组合的宽度与深度、 对物业硬件的要求、对人流的带动作用、经营盈利水平、租金支撑能力、 服务方式都各不相同。  租户权重 1、不同业种收益能力与租金承受能力不同 如：租金承受能力从高到低的业态：珠宝首饰、化妆品、女子时装、体育 用品、书店、男子时装、电器、餐饮、家具、百货等等  业态配比 购物占比：57%-65%；餐饮占比：25%-20%；娱乐占比：10%-15； 配套占比：3%-5%  分区布局 处理好各业种相辅相成关系，客流共享，经营商品相容互补，合理的业态 组合商铺资源整合可以带动人流循环与店之间的交流  租约与期限 1、保持业态调整的主动 2、极具品牌号召力、能够以点带面、拉动周边店铺营业额的旗舰店，可 给予中期租赁合约 3、利润增长点、具有动态性、可调性和灵活性的专卖店，采取短期的租 赁合约  品牌建设 1、力精在于引进品牌商家 2、不同的阶段采取不同的品牌推广策略 THANK YOU 12