成都服务公寓现状及发展趋势调查报告.docVIP

关于成都服务公寓现状及发展趋势的调查报告 报告提纲： 概述 服务公寓的定义（品牌管理服务公寓、星级酒店服务公寓） 中国服务公寓发展现状概况（主要强调北京、上海、深圳的服务公寓） 成都服务公寓发展现状 服务公寓分布版图 运营管理方式 房屋设施配置标准（装修及设施等） 提供的服务流程及服务标准 入住人群分析 租赁现状调研（入住率、租金标准、服务费收取标准、租赁渠道） 服务公寓个案调研 香格里拉大酒店公寓 盛捷江畔服务公寓 丰德奥克伍德华庭 仁恒辉盛阁国际公寓 服务公寓投资价值分析 成都主要不动产投资分类 服务公寓投资价值分析 成都服务公寓发展趋势研判 1）成都市场空间很大（与北京、上海等发达地区相比，北京CBD1200套，成都一共才800多套，市场容量远远不足） 2）成都城市发展进入全新的服务公寓时代，未来潜在供应巨大，租的会增加；出售的包括文华东方、来福士、万豪、银泰中心等 3）成都棕榈泉是成都第一个，三重功能引导一次地产界“革命”。 服务公寓对成都的意义： 1）成都城市发展的一次里程碑，改善城市地位和对外引资环境； 2）一次投资大餐；迄今为止成都市场上投资回报最高的物业 3）成都地产界的一次划时代事件（继洋房、别墅、电梯豪宅之后的一个全新产品面市） 概述 服务公寓的界定 服务公寓定义为统一经营，室内精装修并拥有高档家具的高档公寓，由公寓管理者提供一系列酒店式服务，如清扫房间、前台值班、接待客人等服务，是高档公寓与星级酒店的结合体。 【位置】主要位于城市CBD区域和外籍人士聚集区； 【户型】主要提供1-4居室，面积在40平米以上； 【居住时间】60%租期在3个月-1年，30%租期在1年-3年，10%租期小于3个月； 【客户定位】70%外籍、外派高管为主，其余主要为高端旅游消费人群以及固定长租客； 【设施】精致家具、室内游泳池、桑拿健身房、商务中心、地下停车场、阅览室等； 【服务项目】提供类似酒店式服务项目，例如清扫房间、提供餐饮等； 【管理者】主要由专业服务式公寓管理集团、知名酒店管理集团或项目开发商进行管理。 针对目前市场上的服务公寓，又划分为品牌管理服务公寓和星级酒店服务公寓两大类，两者从管理体制层面体现出根本区别： 品牌管理服务公寓：由品牌服务公寓管理集团集中管理，如北京雅诗阁来福士服务公寓、北京辉盛阁国际公寓、苏州环球188辉盛阁酒店公寓等； 星级酒店服务公寓：由高端星级酒店直属管理，为客户提供全套酒店服务，如北京四季世家、成都香格里拉服务公寓等。 中国服务公寓发展现状概况 服务公寓属于酒店的衍生业态目前在国外发达国家及地区如欧美国家、东南亚地区的日本、新加坡、韩国等地已经发展的较为成熟并创造了一些世界知名的品牌如Asott(雅诗阁)、 (辉盛阁)、(奥克伍德)等。酒店式服务公寓在20世纪90年代初进入中国市场酒店式服务公寓是在酒店不能够满足部分客户的长期居住需求的条件下依托酒店演变而来。除满足星级酒店所能够提供客户的最基本的商务旅行的要求之外,其最大的特点就在于为客户营造了家的感觉.具有更强的私密性及舒适性适合由于工作需要而必须长期居住的客户。 酒店式服务公寓的投资开发并不是单纯地只为客户提供一个良好的居住空间和高水准的酒店物业服务。由于其客户群体主要目的是希望方便其进行商务及商业活动.因此良好的商务、商业环境、便利的交通条件成为进行酒店式服务公寓开发选址的必要条件。所以选择门户城市.选择外事机构多、外籍人员数量大的城市区域,商务、商业、交通发达的街道来投资酒店式服务公寓,成为获取项目成功的关键之处。 北京服务公寓起步于90年代初，随着国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心、丽都公寓等具有代表性的项目。90年代中期，北京外商直接投资（FDI）减缓，整个东南亚遭遇金融危机，使得主要客户群为外籍人员的服务公寓的发展处于停滞阶段。 自2000年起，北京申奥成功，北京经济开始进入高速发展时期，FDI增幅迅速，服务式公寓开始急剧增多。但随着2002年北京取消内、外销商品房之分，部分外国人转而选择价格较低、品质优良的内销房，加上2003年“非典”疫情，服务式公寓商场行情低迷，租金与入住率持续下降。 直至2006年后，受奥运经济的影响，服务式公寓的供应及市场行情转而向上，新的服务公寓陆续出现在新的商圈，例如：中关村、金融街等。 目前包括万豪、喜达屋、四季集团、凯宾斯基、凯悦酒店集团、香格里格、雅诗阁、辉盛阁、奥克伍德在内的几乎所有的国际服务式公寓管理集团都落址北京。 上海服务公寓发展史 上海服务公寓市场始于1990年代的虹桥经济开发区和南京西路区域，如龙柏公寓和上海商城；随着外商投资不断增加，供求稳步增长。上海的服务式公寓多位于主要办公区域，如南京西路、徐家汇、陆家嘴、淮海中路以及虹桥。据不完全统计，目前上海的高端服务