研究投资性房地产后续计量模式的变更影响——基于昆百大A的案例分析.pptVIP

研究投资性房地产后续计量模式的变更影响 ——基于昆百大A的案例分析 《企业会计准则第3号——投资性房地产》 2006年财政部发布了新的会计准则体系。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是本次企业会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定。 可采用公允价值模式进行后续计量： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，且这种公允价值能够持续取得。 采用公允价值模式进行后续计量，须将资产负债表日投资性房地产的初始计量账面价值调整为公允价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。在这种后续计量模式下，不对投资性房地产计提折旧或进行无形资产的摊销。 昆百大A股份有限公司投资性房地产计量模式转变的影响 （一）昆百大A（000560）背景介绍 昆明百货大楼（集团）股份有限公司主营房地产综合开发与经营，国内贸易，物资供销，进出口贸易，停车服务 （二）昆百大A投资性房地产计量模式公告说明 昆明百货大楼（集团）股份有限公司第五届董事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式。 由成本计量到公允价值计量变动项目 昆百大A出具《价值咨询意见》，取得各项投资性房地产的公允价值，共计67057.80万，其账面价为16833.49万，差额50224.31万。 这笔差额在资产负债表上的影响如下： 投资性房地产 +502 243 100 资本公积 +32 325 100 盈余公积 +26 840 100 未分配利润 +316 768 700 少数股东权益 +748 425 资产类 负债+所有者权益 递延所得税负债 + 125 560 775 502 243 100 * 25% 资产负债表 相关指标变动 资产 账面 公允价 流动资产合计 1 390 232 472.25 1 390 232 472.25 非流动资产合计 654 591 910.10 1 156 835 010.10 资产合计 2 044 824 382.35 2 547 067 482.35 流动负债合计 1566562519.02 1 566 562 519.02 非流动负债合计 285525195.95 4 11 085 970.95 负债合计 1 852 087 714.97 1 977 648 489.97 资产负债率= 由90.77%到77.64% 公司真实财务状况及经营成果显示，资产负债率明显下降。一般讲,该比率为50%比较合适,有利于风险与收益的平衡;账面上该指标大于90%,企业几乎资不抵债,快要达到破产警界限.但真实状况要好的多。 变动后的资产负债表反映能力 一个企业的财务状况的优化和恶化，主要是看所有者权益(在实收资本不变的情况下)是增加还是减少。如果所有者权益增加，尽管资产、负债发生了不同情况的变化，也可以表明企业资金实力增加，财务安全程度提高，企业健康状况良好。 虽然不是正常经营导致的所有者权益增加，但是账面上的数值确实能鼓舞人心。 项目 变更前 一、营业总收入 314,305,862.34 …… 二、减：营业总成本 298,089,296.74 …… 加：公允价值变动损益 投资收益 三、营业利润 13,364,166.64 四、利润总额 13,526,624.06 减：所得税费用 3,672,418.96 五、净利润 9,854,205.10 后期营业总成本中的“其他业务成本”减少 若采用公允价值计量，则投资性房地产无需提折旧 下降趋势 以后年度的计量，公允价变化都计入“公允价变动损益” 上升趋势 利润表的变动 利润的影响带来税负的变动 营业总收入 成本 利润 所有成本、费用、支出 所有收益 1、不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，进而增加企业账面“所得税费用”。 2、用公允价值计量所带来的重估增值部分，会导致盈利有大幅上升，若对增值部分征税，将会增加企业的潜在税负。从税法遵从收付实现制的角度来分析，此项税负发生的可能性较小。因此，企业的递延所得税负债会每年都会有很大数值。即潜在的税负很大。 增加企业的账面“所得税费用” 总体状况 采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有助于提高会计信息的相关性，保全企业资产和反映企业的真实收益，有利于投资者更全面地了解公司真实财务状况及经营成果。 变动当期，不调整利润表；变动后期，折旧的扣除取消，公允价值的上升变动，使成本变小，利润同样上升。 无论是当期还是以后各期，企业的利润