合肥市瑞和隆平高科广场营销执行方案.docVIP

瑞和·隆平高科广场营销执行方案 合众智业.2008.7 本方案着力于对合肥市高新技术开发区区域内工业地产项目市场进行供需特质分析，针对本项目的办公楼部分，提出可行的营销策略，并完善操作思路，最终落实细节执行。 主要实施以下几点工作 1、探查市场需求空间 2、提炼项目的独特优势 3、提供更多的附加值 4、形象、概念提出及推广时间节点安排 5、完善操作、服务细节 目录 第一章、市场分析 第二章、合肥工业地产办公楼发展趋势 第三章、项目SWOT分析 第四章、项目定位 第五章、推广策略 第六章、现场包装及配套建议 (具体执行方案待定) 第七章、营销工作具体实施时间安排 第一章、市场分析 20006、07年高新区涌现大量的工业地产项目如TOP创展中心、鲲鹏国际广场、英非科研楼、富临广场、蜀山一号、德华2008、华亿科学园等众多工业地产项目开启了合肥工业地产的高速发展期。一时间风生水起，市场空间由最初的空缺状态快速进入饱和、激烈竞争状态，目前以写字楼、办公为主的工业地产项目主要集中于高新区望江西路、黄山西路、香樟大道、科学大道等，且被这些交通要道形成包围态势。 本项目周边办公、写字楼项目： 本项目位处高新区中心区大蜀山脚下，高新区是合肥城市建设的重点，是合肥城市规划发展的重要区域，它是众多科研、开发、自主创业的必争之地。 在高新市中心区的周边聚集了办公楼项目有：华亿科技园、浙江商业大厦、鲲鹏国际广场、富临广场、新世纪商务中心等，目前除了较早开发的华亿科技园、鲲鹏国际广场（尾盘），其余的项目目前都处于销售阶段。在地理位置和景观上鲲鹏国际广场、华亿科技园等有着较为明显的先天优势，由于它们入市较早抢占了部分市场先机，而在销售价格上面不高于同类产品的市场价格，部分企业已经入驻。通过对周边市场的调查在以下方面该区域办公写字楼的主要是以租、售并举的方式。其主要特点如下： 关键词——入驻率：随着高新区区域内项目建立时间各项目销售价格和租金水平呈稳定趋势，通过近时间合肥房产市场的总体状况，该区域的销售价格没有大的变动，基本保持在以前的状态。而前期购买的客户入驻率在30—40%，这说明高新区的办公、写字楼入驻率不高。 关键词——空置率：空通过入住率和项目所推单位面积比较，我们可以看出户型面积越大，其空置率也越高。（典型的鲲鹏国际广场的240平米以上的大面积难以去化） 关键词——面积需求：经过调查，市场上所需求的单位面积大都在100㎡—200㎡之间。 关键词——物业管理费：物业管理费将是消费者关注的一个比较频繁的问题，把物管费折算到租价里面去，也就是该单位的一个总租价，在现有市场上虽然租价是呈下降趋势的，但物管费却是在上升，逆向地在提升租价，主要是针对租赁户来说他们反映比较强烈，目前高新区的物业管理费基本都在2元/平米左右。 关键词——租金水平：现行市场平均价格基本定位在20元/㎡左右。 关键词——供求关系：市场上写字楼供过于求，已经处于买方市场，这给很多工业用地类项目的开发商以很大的压力。 关键词——企业规模：根据金字塔结构理论，每年新产生的需要大面积写字楼的大企业、品牌企业总量较少，大大少于中小型企业。 关键词——商务氛围：近期以来，大型企业和品牌企业基本上都已经入驻到华亿科技园、软件园、浙江商会大厦等一些相对项目开发较早的项目，那里已产生了吸纳大企业、品牌企业的商务氛围，羊群聚集效应告诉我们，大企业、品牌企业在选写字楼时会首先考虑这些项目。 关键词——目标消费群：数量众多的中小型企业，不会在意入驻写字楼的商务氛围、更多考虑的是面积适宜、销售价格、租金承受力。在大企业、品牌企业消化较充分的情况下，不妨先将目光关注中小型企业。 本项目面临的竞争项目——鲲鹏国际广场、富临广场、德华2008、商务中心 小结： 高新区办公、写字楼项目市场空间趋于饱和；因而市场竞争最为激烈，除了入市早期的项目，现在的项目要想赢得市场已经不能凭简单的环境、地段升值概念来吸引客户，因为这是它们共有的卖点、优势。另外高新区商务氛围不浓的重要原因是区域内部的生活配套不成熟，尤其在公共交通、生活需求等方面不方便，那边空余和新建的写字楼已经很多，这些竞争项目建设年代基本一致，位置的优势不明显，项目综合素质很接近，对隆平高科的竞争与影响是很大的。 第二章、合肥工业地产办公楼发展趋势 信息化经济的来临，企业专业化、集约化、高效化渐成趋势，有资料显示，从西方社会经济发展轨迹推断，１０人以下规模年产值过千万的公司将越来越多。传统的办公物业市政府建议“禁止在住宅楼宇新开设商业网点(临街住宅楼裙楼除外)，已经设立的商业网点要限期退出市场”——这主要是针对“商业”而做出的规定位处中轴线上的轴心经济核心地段。交通条件毗邻的路、是繁华畅通的干道。四通八达的立体交通网络、市内多路车穿梭往来，使产生强大的辐射功能