2011年9月上海嘉定新城b18-1a商办地块评估报告-同策咨询98p.pptVIP

上海嘉定新城B18-1A商办地块评估报告 2011.09.23;背景资料;提纲：;PART 1 ;区位：嘉定位于上海的西北部，是名副其实的江南历史文化名城。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。嘉定区辖3个街道、7个镇，1个新区、1个市级工业区。近年来，在改革的浪潮中，嘉定凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。 交通：09年年底开通的地铁11号线及多路公交线路，使嘉定区域之间及到达市区更加便利。;;嘉定新城规划（紫气东来、司法中心、东云CBD、保利大剧院）;区域概况总结 ;;地块概况（天祝路合作路交叉口，处于外郊环间）;江 苏 省;宗地实调现状（地块现处于平整拆迁阶段）;;; 地块现状总结;PART 2 ;嘉定2005年-2011年9月土地供应情况;*;*;2005-2011年商办用地土地面积分布;本地块周边目前已成交的商办用地分布;*;*;PART 2 ;嘉定区商业市场供求情况分析;嘉定区商业市场成交均价走势分析;相邻板块商业市场供求与价格对比;主城区板块商业市场供求分析;主城区板块内商业市场均价走势分析;板块内地块周边商业项目分布; 区域商业市场小结;PART 2 ; 区域办公楼市场供求分析; 区域办公楼市场均价走势分析; 相邻板块办公楼市场供求与价格对比; 主城区板块办公楼市场供求分析; 主城区板块内办公楼市场均价走势分析;板块内地块周边办公项目分布; 区域办公市场小结;PART 2 ; 主城区板块内住宅市场分析; 主城区板块内公寓产品面积段供求情况; 主城区板块内住宅产品小结;PART 2 ; 板块内酒店式公寓产品分布;板块内酒店式公寓产品去化情况扫描;板块内在售酒店式公寓产品供求分析;酒店式公寓经典案例1——新城金郡;B1户型，66平米的精装复式房，三房两厅一卫 户型方正，两间卧室一南一北设计 主卧挑空，步入式楼梯随享明朗书房 6.5米大面宽格局;产品为精装修房，装修标准2500元/平米左右，包括：厨卫设备（欧琳、科勒等品牌）、地板、衣柜、热水器（能率）、进户门（瑞斯乐)、空调（日立）等 。;酒店式公寓经典案例1——新城金郡;酒店式公寓经典案例1——新城金郡;酒店式公寓经典案例1——新城金郡;酒店式公寓经典案例2——晶鼎（平嘉大厦）;酒店式公寓经典案例2——晶鼎（平嘉大厦）;酒店式公寓经典案例2——晶鼎（平嘉大厦）;酒店式公寓经典案例3——尚品（领创国际大厦）;酒店式公寓经典案例3——尚品（领创国际大厦）;酒店式公寓经典案例3——尚品（领创国际大厦）;酒店式公寓经典案例3——尚品（领创国际大厦）;酒店式公寓经典案例3——尚品（领创国际大厦）;酒店式公寓经典案例4——铂悦818;酒店式公寓经典案例4——铂悦818;酒店式公寓经典案例4——铂悦818;酒店式公寓经典案例4——铂悦818;酒店式公寓经典案例4——铂悦818;PART 2 ;;PART 3 ; 地块可发展物业方向及产品定位;PART 3 ; 地块未来开发车位配比建议;PART 3 ; 本地块未来产品价格预测;（1）类比土地价值——地段资源的差异;（2）项目可提升价值判断;（3）价值实现的经济因素——经济、政策因素;定价方法说明;类比可实现价值模型（酒店式公寓产品）;修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数;类比可实现价值模型（商业类）;修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数;1年后该项目上市价格（酒店式公寓类+商业+车位）;;地块价格评估 ;成本测算;成本测算表; （４）前期费用;成本测算表;成本测算表;成本收益率计算表;地价预估; 市场比较法;修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数;本地块敏感性分析;;地块SWOT分析;谢谢！