2011年河南南阳蔡庄项目市场定位报告-思锐地产74p.pptVIP

周边配套 目前项目周边配套较齐全，区域建设正在进行，发展空间大。 教育 医疗 金融 购物 餐饮 酒店 星光学校、幼儿园 南阳风湿疼痛医院 南阳丽人妇科医院 农业银行、南阳银行、中国邮政 宝莱生活广场 老陕西、大汉王朝 7天连锁酒店、方圆快捷酒店 地块SWOT分析 优势（Strengths) 劣势(Weaknesses) 新老城区交接处，辐射多区域 片区未来配套设施齐全，人流量大 项目有一定历史文化价值，利于打造高尚人文社区 目前区域内环境较差、人员交杂 规模较小，且被道路分割，不利于规划布局的同时，无体量优势 存在拆迁及安置，具有未知性风险 机会(Opportunities) S-O：发挥优势 抢占机会 W-O：利用机会 克服劣势 经济基本面看好 高增长性市场，长期看好 城区中心位置稀缺产品 抓住城市新区发展步伐及老城区的成熟配套，强调片区板块的独特性 整合区域资源及自身优势，通过差异化产品组合，抓住市场空白，打造高品质物业形象 通过区域营销，改变客户认知偏差 通过增加附加值，改变劣势 威胁(Threats) S-T：发挥优势 转化威胁 W-T：减少劣势 避免威胁 未来不确定的市场及政策因素带来的风险 大盘聚集，竞争激烈 走差异化的产品形态组合，填补市场空缺 整合内部资源，依靠功能互补优化整体 利用规划变通，将劣势分散转化 引导客户观念，避免客户分流 选择适合入市时机，降低政策风险 内部能力 外部因素 地块属性判定 该地块位于天山路和仲景路交叉口优越地段，生活配套良好，具有巨 大的升值潜力，从其特殊的地块限定和区域市场空间、市场发展趋势 的角度审视，其在中高端产品上具有足够的市场突破空间和利润回报 率，并能取得较快的资金回流。 Part 4 产品定位建议 项目定位原则 最终，产品形态的选择是实现上述的最根本途径。 一、紧紧抓住南阳市场的发展脉搏，分割市场利润。 二、符合项目所处区域的区域特性和发展方向，谋取升值空间与区域附加价值的自我体现。 三、最有效的利用区域需求惯性，利用区域已有资源。 四、针对项目自身条件，结合区域市场在售楼盘实际情况，进行产品创新；有效的规避市场竞争。 项目定位思路 结合对项目初步发展方向的判断，通过严格控制产品总价和增强产品特色创新来提高项目的整体竞争力，使项目产品总价上具有一定的竞争优势，同时在现有市场价格水平下使项目单价水平得到提升，以达到项目价值最大化的目的。 项目属性界定 A B C 项目 属性： B地块 B地块总用地面积22.7亩，地块呈梯形状，紧邻A地块；东临仲景路，进入性较好，具备较高的开发素质，周边配套较为齐全，交通便利。 项目内部有大量民房，发现有古城墙遗迹，有一家工商局，存在拆迁及安置。项目呈梯形状，西南北两侧均被民房和多层、高层建筑包围，项目有效展示面较少。建议做多层花园洋房。 项目 属性： C地块 C地块总用地面积12.8亩，地块呈长条不规则状；西临仲景路，北靠天山路，进入性较好，开发素质较为一般，周边配套较为齐全，交通便利。 项目内部有大量民房，存在拆迁及安置。项目呈长条不规则状，东北侧被厂房及多层建筑包围，项目有效展示面较少。建议增加一栋公寓产品，南侧防爆厂位置处做4F集中式商业。 项目 属性： A地块 A地块总用地面积34亩，地块呈梯形状，紧邻B地块；东临仲景路，进入性较好，具备较高的开发素质，周边配套较为齐全，交通便利。 项目内部有大量民房，其中有一家汽车美容店在经营，存在拆迁及安置。项目呈梯形状，西南北三侧均被民房和多层、高层建筑包围，项目有效展示面较少。建议以高层住宅为主。 区域 属性 项目位于天山路与仲景路交汇处，地处城市中心与未来市级行政中心结合区域，具备较好的区位、交通优势，同时市政配套的不断完善，后期发展势头强劲，为本案住宅价值奠定基础。 项目所处区域，新建楼盘众多，品质较高且多数的住宅体量较大；本案产品不存在规模优势；建议本案增加花园洋房及创新型SOHU公寓产品的供应，借助自身优势同时关注周边物业形态，实现各项目间的差异互补和共荣，借机拔高项目形象。 住宅硬性定位 城中心·享受型个性生活空间 住宅形象定位 城市中心的尚品生活区 区位、核心价值 时尚、创新、宜居 功能、特征 满足较高品质城市生活人群，坐享城市繁华生活的终极向往。 住宅档次定位 定位依据： 本项目位于南阳市热点开发区域新老城区结合地，是未来城市中心；区域内交通便捷、配套设施完善，已经形成了较好的区域面貌和市场形象，区域内项目多为中高档次住宅项目。本项目良好的区域环境决定了本项目中高档次的发展方向。 本项目地块为蔡庄社区，地块较小且被道路分割，周边环境相对较为杂乱。紧邻尚城国际、都市春天、同昇国际，无规模优势，规划布局存在一定限制，对于开发高档次住宅产品而言具有