地产价格梯度研究进展.pdfVIP

Resources Science 第34卷 第12期 2012年12月 2012，34（12）：2265-2273 Vol.34，No. 12Dec. ，2012 文章编号：1007-7588（2012）12-2265-09 地产价格梯度研究进展 1，2 1 1 1 于 伟 ，饶 烨 ，李 雪 ，宋金平 （1.北京师范大学地理学与遥感科学学院，北京100875； 2.曲阜师范大学地理与旅游学院，日照276800） 摘 要：国外大量研究通过估算地产价格梯度来解析城市空间结构的特征与发展，2004年以来国内城市的相 关研究也得到关注。本文回顾了地产价格梯度研究的主要方法、基本假设与模型改进。研究中主要采用了特征价 格模型与重复销售模型两种方法，其中特征价格模型使用频率最高，非参数估计、样条函数等能够揭示价格梯度复 杂特征的新方法也得到了应用。城市空间结构预设主要包括单中心假设、非单中心或多中心假设和无中心预设三 种，单中心模型中，欧式距离变量应用最普遍，使用交通花费、交通时间或虚拟变量取代或改进距离变量，能够取得 更优的估计结果。空间自相关带来的异方差问题容易导致模型估计的无效，如何检验和修正空间自相关得到了广 泛的探索。最后从样本选取、变量设置、空间预设和模型应用方面展望了国内研究的方向。 关键词：地产；竞租函数；价格梯度；城市空间结构；空间自相关；研究进展 1 引言 于地租对城市土地利用空间配置的导向理论，大量 地产价格梯度，或称为价格弹性，指随着与城 的研究采用这一理论分析区位对地产价格的影响， [4-5] [1] 解释市场机制下城市空间结构的特征与演化 。 市中心距离增加，单位距离上地产价格的变动 。 1826年，冯·杜能最先阐述了距离与土地租金的关 利用竞租函数，以单中心城市为假设，多数学者得 系，在杜能的农业区位模型中，农产品均在孤立的 出了负向的价格梯度。 中心市场进行交易，随着与市场距离的增加，交通 改革开放之前，我国土地无偿划拨使用，土地 费用随之增加，因此，杜能的农业区位模型揭示出 经济价值在引导城市空间发展方面并不起作用，城 了反向的土地-租金梯度，即随着与中心市场距离 市空间表现出均质性特征，由不同数量自给自足的 的增加，土地租金将下降，以补偿高昂的交通费 工业-居住混合体构成，具备工作、居住、服务等综 [6] 用。1964年，阿朗索在早期农业区位理论的基础上 合功能，此时土地价格梯度非常扁平甚至为正 。 构建了竞租函数，在单中心城市中，城市中心区 1991年以来，我国逐步建立了完善的有偿土地使用 （CBD）相当于农业区位论中的中心市场，是城市的 制度，土地市场在配置城市空间资源方面逐步显现 就业和活动中心，每个家庭至少有一人需要经常在 出有效性，推动了工业、居住的郊区化扩展，置换的 居住地和CBD之间通勤，可以将家庭的效用水平表 土地被竞价能力更高的商业和办公用地取代，实现 示为其所拥有的土地