镇江大港商业市场调研报告.ppt

——主要辐射周边区域，打造区域型商业中心 商业级别定位 区域商业价值——当前区域商业价值受限，但随着未来城市化进程和区域成熟，片区商业价值有很大的提升； 项目开发特征——整体7万多方，体量适中。 商业功能定位——基于对区域商业价值和商业市场的判断，本项目商业应定位于区域型商业中心，主要辐射周边区域 商业级别 城市中心区商业 区域型商业 社区型商业 邻里型商业 规模 30万以上 5-20万 10000-50000 2000-10000 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 居民聚居区，人流集中交通便利 住宅小区自发形成，配套物业 客流量 日人流量30万以上 日人流量8万以上 日人流量3万以上 居住人口5000以上 核心客户 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 区域10分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内的居民 小区内部及周边居民 商业形态 集中商业为主 商业街＋集中商业 商业街为主，个别集中商业 小型商业店铺 最适合本项目的 商业级别 本项目受地理条件等方面限制，但处于乡镇级别城市的核心区域，所以，本项目商业定位为小型区域型商业。 消费市场 区域环境 建筑布局环境 个体环境 主题业态设定 经营市场 业态定位思路 商业以市场为本，通过对终端消费市场的分析，决定经营市场的方向， 但同时，商业的定位也有反向指导市场的作用。 业态定位思路 引领时尚潮流的，以集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的欢乐消费场所，档次定位以中档为主 核心价值：满足区域市民的生活购物休闲消费，为区域市民提供购物、餐饮、娱乐、休闲等元素的消费场所 商业业态定位 区域型商业中心——商业功能集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务等多种功能 项目整体 商业功能 休闲功能 文化功能 娱乐功能 保健功能 餐饮功能 社区公共 服务功能 购物功能 作为区域型商业中心，应满足周边市民特定的消费及社区居民日常生活两方面的需求，因此本项目商业功能包括：购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务等多种功能。 商业业态定位 商业业态甄选——百货、超市、电器、电影院、精品、餐饮作为区域商业中心业态重要构成 业态细分 分类 需求面积 客户吸附能力 品牌提升 是否可售 选择建议 购物类 百货 1万平米以上 吸附能力强 显著提升 可售 必选 超市 1万平米以上 吸附能力强 一般 不可售 必选 精品专营店 100平米以上 吸附能力一般 一般 可售 必选 休闲娱乐 品牌餐饮 500平米以上 吸附能力强 较明显 可售 必选 美食广场 500平米以上 吸附能力较强 一般 可售 必选 洗浴广场 2000平米以上 吸附能力强 较明显 可售 可选 足浴 1000平米以上 吸附能力强 一般 可售 必选 电影院 3000平米以上 吸附能力强 较明显 不可售 必选 KTV 2000平米以上 吸附能力较强 一般 可售 必选 健身房 1000平米以上 吸附能力一般 一般 可售 可选 家庭服务 美容美发 500平米以上 吸附能力较强 一般 可售 必选 婚纱摄影 500平米以上 吸附能力较强 一般 可售 可选 儿童培训 1000平米以上 吸附能力较强 一般 可售 可选 装修材料 百安居、乐安居 5000平米以上 吸附能力强 一般 不可售 可选 家具装饰 好百年 5000平米以上 吸附能力较强 一般 不可售 可选 电器 国美、苏宁 2000平米以上 吸附能力强 较强 可售 必选 数码IT广场 2000平米以上 吸附能力较强 一般 可售 可选 商业形象定位 一站式体验购物中心 利用项目的规模优势，打破传统的购物中心概念，将购物中心与市民生活完美的结合，充分体现了在公园中购物，在购物中休闲这一理念，通过购物、娱乐、休闲、餐饮、园林、文化的完美组合，能充分满足各类消费人群一站式购物的需要，并为人们提供一个崭新的购物天堂，也将成为市民日常生活中心、聚会交友中心、商务服务中心和社会公益活动的中心。 商业形象定位 Leisure Shopping Park Leisure Shopping Park：休闲购物公园 与传统的购物中心和商业街不同，Leisure Shopping Park提供一个与自然亲近的空间，一个悠闲自在的购物环境。广场、街道、街角咖啡店，购物、餐饮、娱乐，都是放松愉悦的释放。 商业氛围 文化符号 城市地标 精神广场 群体记忆 商业营造 现代化——现代化时尚元素的引入，将项目打造成为具有故事的现代化商业中心 娱乐化——配套设施上充分表现购物休闲中心的特点 城市地标 ——商业标志打造，成为大港的精神广场 商业氛围 现代风格立面设计，立面不 受建筑形式的限制 现代感、都市感、时尚