物业管理以案说法汇编.docVIP

如何划分物业管理区域 [案例简介] 某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，2007年6月完成一期开发。随着业主入住，2008年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。 2009年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，2010年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。 为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。 [案例分析] 房管部门认为，这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。 物业管理区域的划分，是物业管理最为基础性的工作。划分物业管理区域，应当遵循什么原则，按照哪些标准呢？ 对此，《武汉市物业管理条例》第五条作出明确规定，物业管理区域的划分应该遵循相对集中、便于管理的原则，并综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体划分标准有三条： 一是以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域； 二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域； 三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。 本案虽涉及两个住宅小区，但两个小区建设规模不大，由一个开发公司兴建开发，在一个《国有土地使用证》宗地图用地范围线内，且存在着配套设备共用现象，为了社区建设管理需要，划分为一个物业管理区域，符合相关法律规定，且有益于减轻业主经济负担，有益于物业企业降低物业管理成本。不过，在物业管理区域调整时，事先与业主广泛沟通，征得广大业主理解，避免产生纠纷，这对搞好物业管理、促进社区和睦更为重要。  小区广告收益归谁所有 湖北瑞通天元律师事务所 王伟琪 [案例简介] 业主李某发现某广告公司将广告牌安装在其房屋的外墙面上。于是找该广告公司，要求拆除或支付广告费，但被拒绝，理由是：小区物业已同意，并付了广告费。找到物业公司，要求物业将该广告费全部支付给他，又被拒绝，物业理由是：该广告费用属于物业公司所得，于是形成纠纷。 [案例分析] 本案涉及到住宅小区广告收益归谁所有的问题。关于小区广告费收入归属权问题，法律没有明确的规定，但究其性质，我们认为该广告费应是其载体上的财产收益，即自然孳息。 根据《物权法》 “自然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。我们认为，关于小区广告费收入归属权，首先得看谁是该广告载体的所有权人或用益物权人；其次要看该广告载体的所有权人或用益物权人是否有对该广告费用归属权有约定：如有约定，则从约定；没有约定，归广告载体的所有权人或用益物权人。 具体到本案中，广告载体是李某房屋的外墙，但这并不意味着李某就是该房屋外墙的所有权人，因为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分不具有构造和利用上的独立性。可见，李某房屋的外墙不是李某的专属所有权，而是属于整栋房屋共有，故李某不能单独享有该广告费收入。 那是不是就意味着该广告费就属于整栋房屋的业主共有呢？这得看业主是否与物业公司达成了协议，如果业主在购房子时候，已与开发商达成了协议：将该广告费收入归属权约定为物业公司所有，那物业公司当然可以享有该广告费的收益。但就本案情况而言，业主和物业公司之间应该是没有进行约定的，故其收益应属于整栋房屋的业主共有。 至于如何分配该广告收益，《物权法》第八十条已作出明确的规定，即“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。由此可见，小区广告费收入归属权，取决于广告载体的所有权及所有权人的约定。没有约定或约定不明确的，归业主所有。作为广告载体的建筑物系多位业主共有的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。当然物业公司行使了管理权的，只要所有权人、广告公司与物业公司事