南京广成—岛中别墅二00六年营销策划工作方案.pptVIP

广成—岛中别墅二00六年营销策划工作方案 目 录 一、目前待售房源 二、整体工作目标 三、为达到工作目标的整体策略 四、为达到工作目标的费用预算 五、营销策略的具体执行 六、我司执行的其他辅助工作 七、案名及广告推广 一、目前待售房源 二、整体工作目标 1、销售目标 按目前房源情况看，预计全部销售目标是约9000 万。目前, 05年底动工，现已建设到2层，预计年底完工。预售许可证已拿到，项目销售还未启动。预计从04 月份起，可完成 万的成交额, 目标销售套数 套。 2、有效客源目标 我司建议从4—10月份起，通过多通道的整合社会资源，使有效客源达到40组左右，做到物业销售有的放矢。 三、为达到工作目标的整体策略 为达到营销策划工作计划，经我司项目组相关成员讨论，一致认为可以通过以下五个方面来促进工作目标的实现。 1、定价策略：确定叠加别墅的底价，解决客户成交考虑的价格底限。 2、包装调整：建议在恰当时间，对现场及样板间进行包装，促进销售。 3、媒体促销：整合具有针对性的宣传渠道，解决有效客源问题。 4、活动促销：活动所聚集的人气，形成挤压营销氛围，促进准业主成交。 5、现场销售：针对现场销售人员进行培训，提升销售人员的整体素质。 四、为达到全部目标的费用预算 按照目前市场实际情况，在售楼盘营销费用控制在2%—4%。全部的目标销售额 约9000万，因此，营销费用预算最多为360万。 五、营销策略的具体执行 定价策略 1、产品定价： 叠加别墅78万起，中心岛景观别墅200-300万/栋。 2、团购让利 通过对推介活动的组织，针对一批准客户给予（1-4）点的团购优惠。 目的：通过部分让利促销，促进团购成交。 备注：让利的执行时间，针对产品不重叠，避免让利幅度空间增大。 包装调整 A、销售现场包装 B、户外大牌包装 C、售楼处包装 D、样板间的包装 目的：完善现场环境，渲染气氛，营造良好的销售氛围 我司可提供建议，由广告公司执行。 A、销售现场包装 景观、道路、现场渲染（道旗、横幅、导视牌等），参考路线的设置 等需在开盘完成。 B、户外大牌包装（略） C、售楼处包装（略） D、样板间的包装 对于别墅类高端产品，样板房的魅力作用，是其他营销模式不可替代的。这种引导可以更直观的展示产品的功能，特色和性价比。 样板间的装饰费用，可在样板间的销售后回本，更可能营利。 样板间的装饰时间，应在06年7-8月完成。 媒体促销 媒体选择 媒体促销 媒体计划 媒体促销 媒体计划 活动促销 通过推介活动的举办，可以带来几个好处，一可以直接面对高端客户群，了解他们的需求和想法；二可以体现产品的稀缺尊贵；三可以使销售更有针对性，并且降低销售成本。基于此， 我司建议为完成销售任务，需在全年安排3-7场推介活动进行活动营销。 １、举办溧水商会活动（06年4月） ２、举办博望别墅推介会活动（ 06年5月） ３、参加或举办房博会论坛 4、冠名举办溧水“广成杯”首届高尔夫练习赛。 目的：加深准客户对本项目的印象，塑造良好销售氛围，促进成交。 活动方案详见附件 现场促销 我司希望能调动现场销售人员的激情，制造良好的销售气氛，