2008年上海市浦东别墅市场分析报告.pptVIP

浦东别墅市场四月月报 2008.5 本次汇报内容 第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析 第一部分 上海独栋别墅市场分析 市场供应 08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续； 市场供应明细 346.09 29 10036.65 海德花园 宝山 245.30 11 2698.27 大华河畔华城 336.59 2 673.18 安亭新镇 嘉定 317.25 13 4124.26 上海晶园 269.10 24 6458.3 复地艺墅 230.35 1 230.35 海湾世纪佳苑 奉贤 286.81 60 17208.8 佘山3号 327.49 32 10479.64 天马花苑 307.38 20 6147.54 四荷艺墅 652.04 9 5868.34 西郊华城 青浦 合计 251.40 173 43491.51 朱家角康桥水乡小城 392.82 14 5500.42 昌鑫花园 松江 312.95 21 6572.03 大华云庭 288.72 15 4330.82 海湾假日花园 区域 424 新增套数 292.03 123820.1 套均面积 新增面积 楼盘名称 4月上海独栋新增情况 目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米； 从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升； 市场供应结论 市场去化 4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平； 市场成交明细 4月上海独栋市场成交前6名 从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋； 闵行 44401 5 3516 绿城玫瑰园 闵行 28641 17 5876 南郊别墅 青浦 19306 27 6815 康桥水乡 浦东 64686 12 3503 俐马花园 23 32 去化套数 松江 29416 8686 佘山3号 浦东 90991 7128 御翠园 区域 成交均价 去化面积 楼盘名称 市场价格 从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势； 从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价； 市场结论 我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好； 第二部分 浦东独栋别墅市场分析 市场供应 浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显； 市场去化 在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差； 市场价格 08年4月，