地产天津南开综合体项目整合策划方案.ppt

;天津的滨海新区和有关“第三极”的国际关注度持续提升，自2007起,全国身经百战的地产开发企业会聚天津； 全国楼市在“拐点”等冷空气的的影响下，天津的动静却不大，大城市普遍积聚了大落或小落的势能而有所表现时，天津还在上升，稳中有升，价量齐升； 城市化进程加快，滨海热潮来临，奥运经济临近，天津北京之间30分钟城铁带来的同城效应，天津开始进入了信心城市的行列； “北方经济中心”的投资潜力才刚刚体现，2008，天津地产拥有比别的城市更大的信心，理性回归的同时不会出现大面积的观望客群，2008，飘红才刚刚开始…… ;;人文气质最浓厚的区域;繁华之中的无限可能;;熟悉天津的我们,能看出什么?......;项目的地域、地缘优势，奥运西侧核心区位； 近距离享受城市最丰富的公园与景观资源； 优质的市政规划景观资源及未来完善配套价值； 中海异地成功的品牌价值； 交通便捷,路网成熟,地铁的完善使区域交通还有升值空间； 周边生活、医疗、教育配套齐全； 项目比邻奥体版块和华苑居住区，周边居住人群整体素质较为高端。 ;区域空间有限，社区规模的拓展局限性大； 产品入市区域内单价较高，市场接受度待考验； 拐点效应、降价热可能引发的住宅投资热情下降； 项目南侧的滨西立交桥对项目的外部交通组织有一定的不利影响，需要寻找变通方式； 中海品牌在天津的首个项目，必须经历品牌造势的预热阶段。 ;同区域竞品开发周期的前置使项目的完整成熟性较强； 相对滞后入主该市场，人脉不足； 同区域、同质竞争项目，分流客户； 推广周期同部分项目重叠。;机遇一:2008奥运的召开，天津做为分会场势必带来奥体版块不可比拟的区域热度; 机遇二:因奥运召开所带来的市政配套使区域更为成熟与完善; 机遇三:周边生态公园将以最好的姿态迎接奥运; 机遇四:周遍项目特质的成熟为本案提供更多的支持与资源共享; 机遇五:中海成熟的产品及运作经验； 机遇六:中海品牌的强大攻势；;抓 住 机 会 ！; 项目区位优势可谓得天独厚，产品具有较强均好性，借势入市的同时,应着力挖掘激活市场的兴奋点。在产品的平均优势强的前提下，建议在产品上打造过硬卖点。 对于区域内的竞争,应通过对资源的整合,挖掘其他项目忽视的视角切入,找到项目的最大利益点，赋予项目一种独特的价值理念,区隔于周边项目的同时将自身优势做最大化释放。 ;;;本案所处核心区位使周边项目成为竞争的无法回避对手； 教育资源丰富、人文素质高、生活配套成熟、交通便利、社区居住气氛浓郁是周边项目所共有的优势； 目前，区域新增项目较少华苑产业园区内的酒店式公寓橙@House目前尚未开盘，产品为50平米左右小户型，王顶堤附近的酒店式公寓塞纳国际尚未开盘，两者均与本案有所区隔； 水上奥体板块目前在售项目：时代奥城、山海天、阳光100、荷兰墅、奥维拉美墅，销售均价除阳光100为9200元/平米外，均已过万； 山海天目前处于尾盘销售阶段； 而招商钻石山的开盘必将引领区域项目价格的攀升，进一步提高区域住区含金量。 ;GVL观点:区域内最大竞争项目：招商钻石山;;生理需求;意见领袖推导;社会阶层与需求之间关联;规则制定者;人群特征;他们绝大部分生于七零年代 覆盖于社会的中坚层面 年龄区间在30----40岁;从本质上说，他们不是金钱的奴隶 但他们现在是工作机器 他们不是财富的最大资源拥有者 但他们已经是社会中坚 他们总是得到一些机会 但体制的不完善 令他们失去更多的机会 他们离自由还很远 而成功这个概念 对它们而言是励志也是作茧自缚; 他们存在于事业和生活的双重压力之中，但他们具有向上的事业和生活态度，敢于追求梦想，追求他们心中具有真正属于自己的生活,这源自于他们对于生活的真正理解,源自与他们理性外在包裹下的感性内在! 这正是项目所诉求的: 居住品质 成熟配套 优质生态;客群的关注 要点，可以 归结为：;;;钢筋森林里的世外桃源，是所有公园最初的意义。 你为了欣赏梅丽尔·斯特利普演的话剧而拜访纽约中央公园， 在伦敦的海德公园，你默默倾听了一场关于个人自由主义的演讲， 而当你经过下雪天的巴黎杜勒里公园， 不妨重走一遍末代皇后玛丽·安托奈的逃亡之路。 对于旅行者而言， 公园是一座城市最简练准确的注脚， 与它对话，就等于同城市作了一场交谈。 公园是一个城市的精神所在，是城市表情的验证。;;“在任何时候，只要走入中央公园，曼哈顿的城市喧嚣顿时便被抛诸脑后，只有抬头看到鳞次栉比的高楼大厦时，才会明白自己依然身处全世界最繁华的欲望都市之中。”;城市核心公园区周遍的配套从来是最成熟、最高端的，也是最具居住和投资价值的。;比起路途遥远的自然公园，城市中心公园当然要在壮美风光上大打折扣。但论起和城市的亲密度，它则要亲近得多； 当地人到这里享受忙碌空间里短暂的定格，而旅行者