房地产行业投资专题报告：市场与政策周期迭加下的土地市场.pdfVIP

宏观经济 证券研究报告 [Table_Title] 证券分析师：金赟、赵月亮 房地产投资专题报告 SAC 证书编号：S0160511030004 SAC 证书编号：S0160511030006 市场与政策周期叠加下的土地市场 Email ：jiny@ 2012 年08 月28 日 2012 年8 月 [Table_SecondTitle] 相关报告 ■ 本期要点： 在土地市场上，土地的供应由政府规划审批，受中央及地方政策的  2010 年8 月26 日 对当前房地产市场几个重要问题 引导。近年来，城市建设用地增速放缓，供应紧张。以北京为代表的大 的理解及判断 城市，为了缓解人口就业压力、改善生活质量，亟需向外拓展城市边界。  2012 年6 月20 日 与国外的大城市普遍采取建立卫星城的做法不同，由于存在交通不够便 房地产投资专题：保障性住房对 捷、生活便利程度低、缺乏良好的就业机会、户籍流动不自由等多方面 房地产市场的影响分析 的原因，目前看来建立卫星城的做法并不可行。而随着如高架、地铁等 交通设施的完善，就业机会的增加，以及配套设施的建设，大城市郊区 [Table_RefDocList] 化是更加可行的路径。 农村土地流转政策的出台，加速了农村土地规模经营的进程。与之 呼应的农村宅基地流转，可以提高农村土地的使用效率，并且能够在未 来一段时期增加城市建设用地的供应，缓解供地紧张的局面。 根据土地性质的不同，土地市场又可以分成住宅及商业土地市场和 工业土地市场，它们的需求分别来自房地产开发企业和工业企业。房企 的资金链和库存量是影响住宅及商业土地需求的两个重要因素，而工业 企业的利润是影响工业扩张和工业用地需求的重要因素。 在工业土地市场上，土地价格的影响因素是工业扩张的速度，地价 与投资增速的走势一致，但具有时滞性。在住宅及商业土地市场上，房 价与地价在走势上表现出良好的一致性，房价比地价领先上涨，这是因 为房企愿意接受的地价与未来房价预期相一致。当市场景气时，房价上 涨推动地价上涨，政府推地的积极性提高，同时开发商拿地意愿增强， 则土地成交上涨；反之，则土地成交惨淡。 就目前的土地市场而言，除商业用地之外，住宅用地和工业用地同 比都是负增长，但商业用地占全部土地面积的比例很小。这说明从整体 上看，当前的土地市场仍不景气，暂时还未出现回暖的征兆。 请阅读最后一页评级说明和重要声明 宏观经济 证券研究报告 正文目录 1. 土地交易规则 4 1.1.