2012泛地产研究-大连世茂御龙海湾项目全案营销策略报告_.pptx

世茂 · 御龙海湾营销策略报告结构项目本体价值梳理Section1 旅游度假地产分析及典型案例Section2 项目营销策略Section3 项目执行策略Section4 营销保障Section5 开发商+客户诉求：东方“迪拜”全气候滨海综合度假王国项目综述东方“迪拜”;由迪拜规划设计团队主刀，规划中国第一大,世界第二大的填海项目，并在填海的造型上体现出明显的中国贵族文化---“龙岛规划”吸引世界关注。全气候滨海社区；大连作为东北最南端的半岛型窗口城市，拥有1906公里海岸线，滨海资源丰富，大连市季节受海洋气候影响，一年四季划分明显，且夏无酷暑，冬无严寒，将全气候滨海社区体现淋漓尽致吸引全国客群的关注因此项目将跳出城市与区域对其束缚，站在全国的角度审视这个中国第一大规模的滨海综合项目全国性、规模性、综合性，如何实现对位针对性达成销售？大而全、全而精，层级客户的真实消费需求如何对位引导？全国环渤海经济圈、辽宁五点一线经济策略布局核心牵引价值，中国可利用稀缺滨海资源的发展潜力价值地域价值辽宁沿海城市滨海路大连金渤海岸现代服务业发展区山体资源辽宁五点一线战略布局辽宁锦州湾沿海经济区辽宁丹东产业园区世茂御龙海湾世茂御龙海湾世茂御龙海湾金州湾大桥G15 沈海高速哈大高铁线路金石滩旅游度假区辽宁营口产业基地中国著名的避暑胜地、滨海旅游城市、生态宜居城市，大型旅游度假景区的区域，且区域具有规划条件；项目所在的金渤海岸凭借丰富的山海资源，已成为大连市重点规划的旅游产业发展的热点版块，稀有的南向面海资源和省级滨海道路牵引及大连“北上”毕竟之路区域优势，成就了区域未来发展价值；强势山、海资源价值、便捷交通通达价值，项目区位具有规划度假、旅游产品的条件。1大连金州老城区2大连花园口工业园区规划中的新机场3大连长兴岛工业区老虎滩及南部滨海度假区4星海湾旅游度假区项 目旅顺南路度假区旅顺旅游区项目总规划20平方公里，在填海区与路域区总投资500亿打造可以比肩迪拜棕榈岛的综合性旅游项目，填海区域规划龙岛，更是中国第一大，也是迄今为止世界难度最高的填海规划，其完成后足以震撼世界，成就不朽的“东方迪拜”传奇规划价值项目总规划20平方公里，500亿巨额投资，以82项世界顶级旅游度假项目，项目配套综合性强，可比肩迪拜棕榈岛，集旅游、娱乐、购物、住宿、度假、休闲、体育、养老、养生、居住、投资等多功能为一体，项目包含中国第一大，也是迄今为止世界难度最高的填海规划—龙岛规划，其完成后的结果足以震撼世界。项目分为陆地及填海两个区域；一期动工绿地区域为居住类产品，填海部分正在施工中；陆地区域填海区域-龙岛项目配套跟随开发进度由北侧陆地区域开始，向南侧填海区域推进，呈现配套设施逐步走高的趋势，现阶段陆地和沿陆地填海区域陪他多是匹配中产和富有两个阶层，未来龙岛配套将会匹配为富豪阶层项目配套开发顺序开发顺序，由右往左龙岛填海区龙岛配套基本属于满足富豪级客群日常需求所建设，现阶段尚未完成填海作业，因此配套建设需要较长周期。正在填海已部分开发未动工填海陆地区域沿陆地填海区沿陆地填海区沿陆地填海配套属于娱乐商务配套，满足中产和富有级客群为主，今年预计投入shoppingmall和温泉会所的建设，因此项目受到可以吸引这两个类型客群关注。陆地区域龙岛填海区域陆地区域配套属于，项目开发基础类配套，可以面对项目匹配的所有客群，今年预计投入建设的山林高尔夫球场就是面对富有与富豪两个级别客户，通过沿陆地填海shoppingmall和温泉会所相呼应，主要名匹配中产和富有级客户，吸引富豪级客户关注。项目配套主要满足居住人群的生活需求，旅游度假人群的休闲需求项目路域部分主要以生活休闲配套为主，配套娱乐设施多样，多为大众可参与项目，满足居住人群的日常生活需求，及旅游度假人群的休闲需求；路域部分主要为了满足居民的日常生活需求及旅游度假人群的休闲需求；项目龙岛部分主要为别墅产品规划及高端配套：比肩迪拜的七星级国际酒店、高尔夫球场、游艇码头、婚礼教堂、龙湾会、游艇会、双语幼儿园等；户外基地、房车公园、马术俱乐部山林高尔夫双语幼儿园、9年学校七星级国际酒店休闲广场高尔夫学校、高尔夫酒店医院、幼儿园会展中心、水上中心、shopping mall、儿童活动中心阳光海岸、广场海上高尔夫垂钓中心室外游泳广场及服务站loft潜水俱乐部五星级酒店、时权酒店龙湾会沙滩排球、沙滩摩托、滨海浴场、网球基地阳光海滩游艇码头及游艇会双语幼儿园室外游泳广场及服务站项目规划了73项配套设施，其中64项与中产以上客群匹配度吻合项目规划推到客户匹配星级酒店七星级国际酒店、五星酒店、高尔夫酒店、时权酒店商务配套滨海会展中心、培训中心、生态办公中心、创意园区、LOFT购物餐饮大型室内主题游乐园、SHOPPING MALL、国际影城、名品奥特