项目可行性论证经济指标体系.ppt

一、实行新的指标论证体系的必要性 三、新的可行性论证经济指标体系的特点 四、房地产投资与资金的时间价值 五、现金流量与净流量、现值与净现值 七、项目可行性论证经济指标体系 九、项目财务评价指标编制程序 * * 项目可行性论证经济指标体系 房地产业务发展的要求 房地产规模扩大、新项目不断增加，急需提高项目可行性论证的效率。目前各新项目经济指标不完整，必要的信息没有，报表格式不统一，难以对项目作出正确评估。 项目决策科学化的需要 实践告诉我们，项目的成败关键在决策，提高可行性论证阶段的科学性显得尤为迫切和重要。 原指标不能适应项目投资的复杂性 过去主要用投资回报率来评估新项目，由于房地产项目投资的复杂性，任何单一指标都不能作为评判标准，需要建立一个科学的指标体系。 1、房地产经营需要哪些要素投入？ 如同制造业一样，房地产开发也必须有生产要素。我们认为，房地产开发的要素应包括：土地、资金、人工。 土地是第一要素，没有土地项目无从谈起，同时房地产开发本身就是资金密集型的投资。有了土地和资金还需要有效的管理，即要投入人工。 房地产经营引起资金的流入和流出，资金流入主要是销售收入；资金流出一般包括：地价、工程款、期间费用和税金等。 （1）房地产的经营要素 二、几个基本概念 （2）地价及开发成本构成 地价构成： 开发成本构成： 1、政府地价 ①土地出让金 ②土地开发费 ③市政配套费 ④应缴契税 ⑤其他 2、合作款项 3、红线外市政配套费 4、拆迁补偿费 1、土地获得价款 2、开发前期准备费 3、主体建筑工程费 4、主体安装工程费 5、社区智能化工程费 6、园林环境工程费 7、配套设施费 8、开发间接费 2、关于房地产开发中牵涉到的税务问题 营业税及附加——销售额的5.05% 印花税——税率有5档：万分之零点五、万分之三、万分之五、千分之一、千分之四 房屋买卖合同、建安合同、材料设备购销合同 设计合同 合作建房合同、土地出让合同无需缴纳印花税 所得税——公司利润总额的15%（深圳，广州则为33%） (1)主要税收 3、项目利润是怎样计算出来的？ 项目利润（毛利）=销售收入-开发成本-营业税及附加(5.05%) 项目净利润=项目利润-期间费用-所得税(15%) （期间费用包括：营业费用、财务费用、管理费用） 土地增值税（深圳不执行） *增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； *50%~100%的部分，税率为40% *100%~200%的部分，税率为50% *200%以上的部分，税率为60% 扣除项目的确定： 》取得土地使用权所支付的金额； 》房地产开发成本（含开发间接费） 》开发费用：在上述两项之和的10%以内计算扣除，具体比例各地确定 》税金：营业税、城建税 》对房地产开发企业加计20%扣除 土地增值费（仅深圳执行） 公式：（销售收入-建安造价*1.4-政府地价*1.4）*20% 要点： 》收入是含税收入 》地价部分凭土地出让合同和付清地价款证明确定 》建安造价凭建行或定额站出具的结算书；设备费可根据订货合同和付款凭证；区内配套工程凭甲乙双方审定的结算书 》口径一致 》93年以后通过招投标、拍卖方式取得的土地，在第一次转让房地产时免交 采用动态指标与静态指标结合 引入资金时间价值，动态指标即考虑了资金时间价值的指标；静态指标即未考虑资金时间价值的指标。 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标是评估项目的主要指标；其他指标均为辅助指标，作为补充和参考。 除整体指标外增加了单项指标 如资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如净现值（NPV）函数；内部收益率（IRR）函数。 投资是指以收回现金并取得收益为目的而发生的现金流出。 房地产开发是一种特殊投资。我们认为，房地产项目的开发不同于工业项目投资，它既是商品的制造过程同时也是投资过程，房地产项目的开发过程是特殊的投资活动（对传统制造业而言）。 房地产投资的特点：①投资的直接对象不是生产手段（如厂房、机器）而是商品本身；②其开发过程即是投资过程；③投资金额大，开发周期长。 1、房地产投资 2、资金的时间价值 作为一项投资，随着时间的推移投入的资金会不断增长，是一种客观经济现象。如： 现在的100万和一年后的100万经济价值不等，即使不做其他投资存入银行，假设得到10万利息，这就是资金的时间价值，用相对数表示为10%。 由于资金随时间的增长过程与利息的增值过程在数学上相似，因此在计算时广泛使用利息计算的方法。 资金时间价值是没有风险和没有通胀条件下的社会平均资金利润率。由于竞争使投资利润率趋于平均化，每个企业在投资时至少要取得社会平均利润率。因此，资金时间价值成为评价投资方