建立“点-线(面)-体”的立体化研究模型--房地产市场调研成功操作示范.pdfVIP

项目策划全案解决系统 竞争情报NOVEMBER E —中城置地专栏 行军打仗要决胜千里必须对敌情了如指掌；同样，在今天竞争激烈的房地产市场上要想 百战百胜、闭门造车是不行的，“知己知彼方能百战百胜”，市场调研对于房地产CEO们的决 策参考已经越来越重要了。 本方将中城置地从实际个案中总结出来的经验进行了归纳性的理论总结，并结合个案操 作进行阐述，希望能起到抛砖引玉的作用，以丰富 《决策情报》的理论研究活动。 建立 “点-线(面)-体”的立体化研究模型 吴传鲲 ——房地产市场调研成功操作示范 一、建立点、线 （面）、体的立体化 （一）点：单个楼盘 研究模式 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也 烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习 惯于依据地域形态，先由点 （单个楼盘）到线、面 （区 域市场），再由线、面 （区域市场）到体 （宏观环境）， 然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往 复，融会贯通，才可能真正地予以把握。 当然，研究模式是建立在具体的研究对象基础之 上。以中城置地所策划的××奥林匹克花园为例。由于 项目所在地C市是一个中级城市，鉴于奥林匹克花园一 贯的中产阶级定位，中城置地将研究对象定为全市的 中高档楼盘，并根据不同情况加以分析。 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ES TATE 261 项目策划全案解决系统 E —中城置地专栏 NOVEMBER竞争情报 工进度，等等。分析产品是理解楼盘的 基础，只有认真分析产品，才能正确把 握因此而产生的种种变化。 C．对投资商的分析 这部分虽不是产品本身，但却是 产品的重要构成。它包括公司的组成， 既楼盘的投资、设计、建设和物业管理 等主要事项的承担公司是谁，他们的 资质如何，彼此间的合作如何等。从这 部门我们可以间接地评估楼盘的资信 度。 中城置地在对C市房地产产品调查中发现，C市由 础，也是房地产从业人员了解房地产市场最为具体和直 于地理位置靠近上海，其房地产产品受上海影响较多， 接的途径。 建筑设计紧随上海潮流，但规划与配套则与上海差距较